Comment s’évalue une indemnité d’éviction ?
L’évaluation de l’indemnité d’éviction n’est soumise à aucune méthode d’estimation spécifique. La loi n’impose pas une règle de calcul particulière pour apprécier le fonds de commerce ou le droit au bail. Le juge a généralement recours à un expert pour déterminer le montant de l’indemnité.
Principes généraux d’estimation d'une indemnité d'éviction
Le montant que pourrait obtenir un commerçant dans la vente de son fonds de commerce est en principe égal à la valeur marchande du fonds. Pour la déterminer, l’article L145 – 14 du Code de commerce précise simplement que l’évaluation se réalise selon les usages de la profession.
La valorisation du fonds doit se baser sur les éléments chiffrés des trois derniers exercices connus, quelque soit la méthode d’estimation utilisée. On en déduit des moyennes arithmétiques, sans raisonner par projection de résultat.
La pondération des données chiffrées permet de souligner une tendance forte et cohérente de l’activité en volume de résultat. Les tendances ressortent généralement avec les multiplicateurs appliqués à l’assiette.
Pour obtenir des résultats cohérents, on procède par recoupement de deux ou plusieurs méthodes.
Les méthodes d’évaluation employées
Diverses méthodes permettent de déterminer la valeur du fonds ou de l’indemnité d’éviction, l’expert utilise notamment l’estimation par :
Le chiffre d’affaires
La fixation de l’indemnité au plan judiciaire doit être conforme aux pratiques de la profession du locataire évincé. Le juge recherche les modalités d’évaluation du fonds utilisées dans l’activité concernée pour inclure la TVA ou non.
Le respect des usages professionnels n’exclut pas de raisonner sur la base d’un chiffre d’affaire hors taxe. Il faut simplement corriger le taux statistique pour l’appliquer à une base hors taxe : Taux sur Recettes HT = Taux Statistique TTC x Taux TVA.
Le taux sur recette
L’estimation par le taux sur recette a été longtemps préférée par les tribunaux pour calculer les indemnités d’éviction. Ce taux est tiré des barèmes définis par branches d’activités, généralement sur une base TCC.
On l’applique au chiffre d’affaire annuel ou à une recette journalière, ce qui exige de connaitre l’amplitude d’exploitation dans l’année. La méthode est très souvent destinée aux exploitations modestes (café-bar de quartier, salon de coiffure, etc.)
Le résultat
Le chiffre d’affaires n’est pas un indicateur toujours approprié, un volume important peut cacher une absence de résultat. C’est pourquoi l’expert, puis le juge privilégient la profitabilité de l’exploitation.
La méthode par le résultat fréquemment utilisée par les experts consiste à évaluer le fonds en se basant sur la capitalisation de la capacité bénéficiaire dégagée par le fonds.
L’excédent brut d’exploitation (ensemble des disponibilités générées par l’exploitation) moyen des années de référence permet d’apprécier cette capacité et de mesurer l’activité courante sans prendre en compte la politique d’amortissement et de provisions, et la stratégie financière de l’exploitant.
On choisit le multiplicateur dans une fourchette comprise entre 1 et 8 et le coefficient en fonction de divers critères tels que l’évolution de l’activité et ses perspectives.
Actualisation des flux
La méthode par actualisation des flux est employée de façon exceptionnelle dans un cadre judiciaire. Souvent utilisée pour transmission sur le marché de fonds importants, elle n’est pas adaptée au commerce de proximité.
La technique consiste à valoriser le fonds par actualisation en se fondant sur des états prévisionnels d’activité et selon des taux financiers des flux de trésorerie qu’il (le fonds) peut générer.
Comparaison directe
On peut l’utiliser comme un moyen de recoupement pour rapprocher une première estimation des conditions de vente d’un fonds de même nature. La comparaison portera sur leurs caractéristiques respectives (capacité bénéficiaire, commercialité de l’implantation, etc.).
Méthodes spécifiques
L’évaluation peut se baser exclusivement sur des éléments ou des pratiques propres à une branche d’activité donnée, c’est le cas des fonds de théâtre valorisés en termes d’outil de travail « au fauteuil » et des fonds industriels estimés selon leur profitabilité ou en termes d’outil de travail.
