Diverses méthodes permettent de déterminer la valeur du fonds ou de l’indemnité d’éviction, l’expert utilise notamment l’estimation par :
Le chiffre d’affaires
La fixation de l’indemnité au plan judiciaire doit être conforme aux pratiques de la profession du locataire évincé. Le juge recherche les modalités d’évaluation du fonds utilisées dans l’activité concernée pour inclure la TVA ou non.
Le respect des usages professionnels n’exclut pas de raisonner sur la base d’un chiffre d’affaire hors taxe. Il faut simplement corriger le taux statistique pour l’appliquer à une base hors taxe : Taux sur Recettes HT = Taux Statistique TTC x Taux TVA.
Le taux sur recette
L’estimation par le taux sur recette a été longtemps préférée par les tribunaux pour calculer les indemnités d’éviction. Ce taux est tiré des barèmes définis par branches d’activités, généralement sur une base TCC.
On l’applique au chiffre d’affaire annuel ou à une recette journalière, ce qui exige de connaitre l’amplitude d’exploitation dans l’année. La méthode est très souvent destinée aux exploitations modestes (café-bar de quartier, salon de coiffure, etc.)
Le résultat
Le chiffre d’affaires n’est pas un indicateur toujours approprié, un volume important peut cacher une absence de résultat. C’est pourquoi l’expert, puis le juge privilégient la profitabilité de l’exploitation.
La méthode par le résultat fréquemment utilisée par les experts consiste à évaluer le fonds en se basant sur la capitalisation de la capacité bénéficiaire dégagée par le fonds.
L’excédent brut d’exploitation (ensemble des disponibilités générées par l’exploitation) moyen des années de référence permet d’apprécier cette capacité et de mesurer l’activité courante sans prendre en compte la politique d’amortissement et de provisions, et la stratégie financière de l’exploitant.
On choisit le multiplicateur dans une fourchette comprise entre 1 et 8 et le coefficient en fonction de divers critères tels que l’évolution de l’activité et ses perspectives.
Actualisation des flux
La méthode par actualisation des flux est employée de façon exceptionnelle dans un cadre judiciaire. Souvent utilisée pour transmission sur le marché de fonds importants, elle n’est pas adaptée au commerce de proximité.
La technique consiste à valoriser le fonds par actualisation en se fondant sur des états prévisionnels d’activité et selon des taux financiers des flux de trésorerie qu’il (le fonds) peut générer.
Comparaison directe
On peut l’utiliser comme un moyen de recoupement pour rapprocher une première estimation des conditions de vente d’un fonds de même nature. La comparaison portera sur leurs caractéristiques respectives (capacité bénéficiaire, commercialité de l’implantation, etc.).