Comment répartir les travaux entre le bailleur et le locataire ?
Le contrat de bail commercial doit contenir la répartition des travaux sur les locaux entre le bailleur et le locataire.
En principe, le propriétaire s’occupe des grosses réparations tandis que le locataire prend en charge les dépenses d’entretien et de réparation courantes. Mais le contrat peut prévoir des aménagements.
En cas de conflit, le juge tranche en recherchant la commune intention des parties.
Principe de répartition des travaux entre le bailleur et le preneur
Le bailleur
Le Code civil oblige le bailleur à entretenir son Bien pour qu’il soit en état de répondre à l’usage pour lequel il est destiné ou loué.
Pendant le bail, le propriétaire doit effectuer dans les locaux, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Les grosses réparations sont en principe à sa charge, à moins qu’elles n’aient été créées par un défaut d’entretien incombant au locataire.
Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières, digues, murs de soulèvement et de clôture. On parle du « clos et du couvert » pour désigner les travaux qui se rapportent à la toiture, aux murs et à la clôture.
Cette liste n’est pas exhaustive pour la jurisprudence qui y ajoute d’autres travaux en se fondant sur l’importance de la réparation et le caractère exceptionnel de la dépense (par exemple, remplacement intégral d’un ascenseur).
le locataire preneur
Le locataire est tenu de réaliser les réparations locatives qui se résument en de menus entretiens. Il s’agit de réparations courantes telles que celles des vitres, portes, targettes et serrures, croisées, planche de cloison ou de fermeture de boutique, gonds, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, moquettes, peinture, etc.
Cependant, il n’est pas obligé de supporter ses travaux s’ils sont occasionnés par la vétusté des locaux ou la force majeure (article 1755 du Code civil).
Répartition contractuelle des travaux
La répartition légale prévue par le Code civil n’est pas d’ordre public, les parties peuvent choisir d’y déroger dans le contrat. Toutefois les clauses doivent contenir une énumération précise et limitative des différents travaux liés au bail.
travaux transférables au locataire
Les réparations et entretiens incombant au bailleur peuvent être mis à la charge du locataire, selon que le contrat est conclu avant ou après le 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret limitant le transfert des charges de certains travaux au locataire.
- Contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014
Il ne peut être imputé au locataire :
- Les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil ;
- Les travaux consistant à remédier à la vétusté des locaux ;
- Dans une copropriété ou ensemble immobilier, les opérations d’entretien ou de réparations de locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
- Baux signés avant le 5 novembre 2014
Pour les contrats de bail commercial conclus avant cette date, les dérogations ne sont valables que si les stipulations ne transfèrent pas au locataire l’intégralité des obligations du bailleur.
Les parties doivent indiquer toutes les réparations pouvant être exécutées en cours de bail et préciser ceux qui sont attribués soit au bailleur, soit au locataire. Elles doivent éviter les clauses ambigües, imprécises, contradictoires ou inadaptées à l’usage ou à la destination de l’immeuble.
acceptation des lieux en l'état
Le locataire peut s’engager à accepter les locaux dans leur état lors de l’entrée en jouissance. Le bailleur n’est pas obligé dans ce cas de délivrer les lieux en bon état de réparations. Mais une telle clause ne l’épargne pas de son obligation d’entretenir le Bien même si le locataire avait connaissance du mauvais état des lieux.
Les locaux mis à disposition doivent répondre constamment à l’usage pour lequel ils sont destinés. Cette obligation légale pèse sur le propriétaire même couvert par une stipulation contractuelle.
En revanche, la prise de possession de locaux vétustes et délabrés en échange d’un loyer modique peut exonérer le bailleur. On l’interprète comme une renonciation du locataire à exiger les réparations que nécessite cet état.
Intervention du juge en cas de conflit
Le juge utilise, en cas de désaccord entre parties, les principes généraux d’interprétation des conventions pour apprécier la portée des clauses relatives à la répartition des travaux.
Il recherche la commune intention des contractants en interprétant de façon stricte les clauses. Il mène une analyse économique générale du bail et étudie le comportement des parties.
En cas de doute ou d’absence de tout élément contraire, le magistrat interprète toute clause en faveur de celui qui s‘oblige.
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