Comment procéder à la déspécialisation plénière d’un bail commercial ?
La déspécialisation plénière constitue une transformation totale du fonds de commerce. Le commerçant change son activité sans lien avec celle exercée antérieurement. Ce changement suit une procédure définie par les articles L 145-49 et suivants du Code de commerce. Quelles est la démarche à suivre ?
Locataire et despécialisation plénière
L’autorisation du bailleur est nécessaire avant toute transformation du fonds de commerce (Code de commerce article L 145-49, al. 1). Le locataire doit lui adresser une demande par acte extrajudiciaire contenant la ou les activités projetées.
Concernant les créanciers inscrits sur le fonds
Il doit également notifier sa demande par acte extrajudiciaire aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. L’absence de cette démarche donne droit aux créanciers de former une tierce opposition. Ils ne peuvent pas cependant demander la nullité de la demande. Leurs droits sont reportés sur le fonds transformé avec leur rang antérieur.
Bailleur et déspécialisation plénière
Délais de réponse
Le propriétaire dispose de trois mois à compter de la demande pour répondre au locataire. Il peut refuser la transformation ou l’accepter avec ou sans conditions. Son silence équivaut à une acceptation au terme du délai fixé.
Il doit avertir par acte extrajudiciaire et dans un délai d’un mois à partir de la demande, les locataires qui bénéficient d’une clause d’exclusivité pour les activités similaires à celles demandées. Ces derniers disposent d’un mois pour s’opposer à la transformation dès la notification de la demande de déspécialisation par le bailleur.
Forme de la réponse
La réponse n’est pas soumise à une forme particulière, cependant la Cour de cassation exige qu’elle soit signifiée par acte d’huissier en cas de refus. Si le bailleur procède par lettre recommandée AR, il est réputé avoir acceptée la demande de déspécialisation.
Justification en cas de refus
- Motifs graves et légitimes
Le bailleur doit justifier sa réponse en cas de refus en évoquant des motifs graves et légitimes qui se résument en général en l’absence d’une des conditions nécessaires à la réalisation de la déspécialisation plénière.
Constitue un motif grave et légitime notamment, la transformation d’un fonds de vêtements en fonds d’alimentation orientale entrainant des nuisances au voisinage et un encombrement de trottoirs sans que cela soit justifié par une nécessité de conjoncture économique ou d’organisation de la distribution.
L’existence dans le bail d’une clause interdisant au locataire d’opérer une déspécialisation plénière ne constitue pas un motif grave et légitime pour refuser la demande. Une telle disposition contractuelle viole l’article L 145-48 du Code de Commerce qui prescrit des règles d’ordre public dont on ne peut y déroger.
- Mise en œuvre du droit de reprise
L’intention du bailleur de reprendre les locaux à l’expiration de la période triennale en cours peut justifier le refus de transformation du fonds.
Le droit de reprise doit respecter les conditions posées aux articles L145-18 à L 145-24 du Code de commerce ou être motivée par l’exécution de travaux s’inscrivant dans une opération de restauration immobilière ou de rénovation urbaine.
Ce droit s’exerce dans des cas précis :
- Construction ou reconstruction d’immeubles ;
- Réaffectation de local accessoire à un usage d’habitation ;
- Réalisation de travaux de surélévation justifiant l’éviction temporaire du locataire ;
- Reprise de locaux d’habitation accessoires à des locaux commerciaux ;
- Construction d’un immeuble à usage d’habitation lorsque le bail porte sur un terrain nu construit par l’occupant.
Si le droit de reprise a été faussement invoqué ou n’a pas été suivi des travaux l’ayant motivé, le bailleur ne peut plus s’opposer à une nouvelle demande de déspécialisation, sauf pour motifs graves et légitimes ou dans le cas où l’inexécution ne lui ait pas imputable.
Il peut être condamné par le juge à verser une indemnité au locataire ayant de ce fait subi un préjudice (Code de commerce article L 145-53, alinéa 2).
L’autorisation du juge
Le locataire est libre de saisir le tribunal de grande instance si le bailleur refuse la déspécialisation plénière ou impose des conditions qu’il estime inacceptables. Le juge peut autoriser la transformation totale ou partielle du fonds de commerce.
L’occupant peut renoncer à sa demande, mais il devra le signifier au bailleur par un acte extrajudiciaire et prendre en charge tous les frais du procès.
S’il est coupable d’une déspécialisation non conforme aux exigences de la loi, il s’expose à une résiliation résolutoire ou judiciaire de son contrat de bail, à un refus du renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ou au payement de dommages-intérêt au bailleur.
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