Comment procéder à la déspécialisation plénière d’un bail commercial ?

Délais de réponse

Le propriétaire dispose de trois mois à compter de la demande pour répondre au locataire. Il peut refuser la transformation ou l’accepter avec ou sans conditions. Son silence équivaut à une acceptation au terme du délai fixé.

Il doit avertir par acte extrajudiciaire et dans un délai d’un mois à partir de la demande, les locataires qui bénéficient d’une clause d’exclusivité pour les activités similaires à celles demandées. Ces derniers disposent d’un mois pour s’opposer à la transformation dès la notification de la demande de déspécialisation par le bailleur.

Forme de la réponse

La réponse n’est pas soumise à une forme particulière, cependant la Cour de cassation exige qu’elle soit signifiée par acte d’huissier en cas de refus. Si le bailleur procède par lettre recommandée AR, il est réputé avoir acceptée la demande de déspécialisation.

Justification en cas de refus

• Motifs graves et légitimes

Le bailleur doit justifier sa réponse en cas de refus en évoquant des motifs graves et légitimes qui se résument en général en l’absence d’une des conditions nécessaires à la réalisation de la déspécialisation plénière.

Constitue un motif grave et légitime notamment, la transformation d’un fonds de vêtements en fonds d’alimentation orientale entrainant des nuisances au voisinage et un encombrement de trottoirs sans que cela soit justifié par une nécessité de conjoncture économique ou d’organisation de la distribution.

L’existence dans le bail d’une clause interdisant au locataire d’opérer une déspécialisation plénière ne constitue pas un motif grave et légitime pour refuser la demande. Une telle disposition contractuelle viole l’article L 145-48 du Code de Commerce qui prescrit des règles d’ordre public dont on ne peut y déroger.

• Mise en œuvre du droit de reprise

L’intention du bailleur de reprendre les locaux à l’expiration de la période triennale en cours peut justifier le refus de transformation du fonds.

Le droit de reprise doit respecter les conditions posées aux articles L145-18 à L 145-24 du Code de commerce ou être motivée par l’exécution de travaux s’inscrivant dans une opération de restauration immobilière ou de rénovation urbaine.

Ce droit s’exerce dans des cas précis :

• Construction ou reconstruction d’immeubles ;
• Réaffectation de local accessoire à un usage d’habitation ;
• Réalisation de travaux de surélévation justifiant l’éviction temporaire du locataire ;
• Reprise de locaux d’habitation accessoires à des locaux commerciaux ;
• Construction d’un immeuble à usage d’habitation lorsque le bail porte sur un terrain nu construit par l’occupant.

Si le droit de reprise a été faussement invoqué ou n’a pas été suivi des travaux l’ayant motivé, le bailleur ne peut plus s’opposer à une nouvelle demande de déspécialisation, sauf pour motifs graves et légitimes ou dans le cas où l’inexécution ne lui ait pas imputable.

Il peut être condamné par le juge à verser une indemnité au locataire ayant de ce fait subi un préjudice (Code de commerce article L 145-53, alinéa 2).