Comment gérer les réparations urgentes dans un bail commercial ?
Les locaux commerciaux doivent constamment répondre à leurs conditions de jouissance pendant toute la durée du bail. Il arrive que l’immeuble loué fasse l’objet de travaux urgents de réparations pouvant perturber l’activité du locataire. Dans ce cas, quel est le sort de l’occupant ?
Situations du bailleur et du locataire pour des réparations urgentes
Bailleur
Le propriétaire de locaux commerciaux a le droit de réaliser toutes les réparations urgentes dont les travaux ne peuvent attendre jusqu’à la fin du contrat de bail. Cependant la durée des travaux ne doit pas excéder vingt et un jours, période durant laquelle le locataire doit souffrir les inconvénients liés à l’opération.
L’existence d’une clause de souffrance n’exonère pas le bailleur de sa responsabilité personnelle et de celle des entrepreneurs pour les fautes commises dans l’exécution des travaux.
La responsabilité du propriétaire est également engagée lorsque les travaux occasionnent une gêne ou un désagrément anormal, par leur ampleur et durée.
La clause ne l’affranchit pas de son obligation de délivrance, essentielle pour le bail. C’est le cas du locataire qui se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les locaux pour y exercer son activité.
Locataire
Pendant la période des travaux, le locataire doit souffrir les incommodités causées par les réparations. Il ne peut réclamer une indemnité ou une diminution de loyer même s’il est partiellement privé d’une partie des locaux.
Au-delà de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué en fonction du temps et de la partie du bien loué dont il aura été privé.
Il peut obtenir la résiliation du bail si les réfections rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et celui de sa famille.
Les travaux concernés par les réparations urgentes
L’article 1724 du Code civil fait cas uniquement de travaux urgents, ce qui exclut les initiatives prises par le bailleur pour améliorer ou assurer la réfection des locaux.
Les opérations telles que la modernisation des installations de chauffage et de distribution d’eau ou la restructuration d’immeuble en vue de sa valorisation, n’entrent pas dans le régime des réparations urgentes.
Dérogations
Les parties peuvent déroger aux dispositions de l’article 1724 en prévoyant des clauses de souffrance qui s’appliquent à l’ensemble des travaux à réaliser durant le bail, quelque soit leur durée.
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