Comment évaluer l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?
L’indemnité d’éviction est un montant versé par le bailleur au locataire pour réparer tous les préjudices subis par ce dernier par le défaut de renouvellement du bail. Le propriétaire n’est pas obligé de la payer s’il n’existe aucun préjudice. Comment détermine-t-on l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?
Contenu de l’indemnité
Le montant de la réparation se compose d’une indemnité principale qui peut être une indemnité de remplacement ou de transfert, et de certaines indemnisations accessoires.
Le préjudice, qui équivaut à la perte du fonds de commerce, comprend notamment la valeur marchande du fonds qui se détermine en fonction des usages de la professions. A cette valeur, on ajoute les éventuels frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits et frais de mutation appliqués à un fonds de même valeur.
Evaluation de la réparation
Si les parties ne s’entendent pas sur le montant de l’indemnité, il revient au juge de déterminer la nature et l’ampleur du préjudice. Le magistrat se fait assister en général par un expert s’il le trouve nécessaire.
Il n’existe aucune règle exigée pour le calcul de l’indemnité d’éviction selon l’article L 145-14 du Code de commerce. L’évaluation du préjudice subi par le locataire relève du pouvoir souverain du juge qui précise les dommages à réparer (indemnités principale et accessoires) et les estime sans les forfaitiser.
Preuve du préjudice
Pour éviter de payer une réparation au locataire, le bailleur doit prouver que le fonds de commerce de l’occupant peut être transféré dans un autre local sans que son activité subisse des perturbations ou préjudices. Il ne revient pas au locataire d’apporter la preuve contraire.
Même s’il existe des locaux vacants à proximité qui peuvent accueillir le commerce, il doit s’agir d’immeuble équivalent. A défaut, le juge peut prononcer une indemnité de remplacement calculée sur la valeur vénale du fonds.
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