Comment estimer une cession de droit au bail ?
Tout d’abord, il est important de savoir qu’un contrat de bail est un acte libre qui peut comporter un nombre important de clauses qui pourront impacter plus ou moins fortement la valeur de cession.
Afin de mieux s’y prendre, il existe un certain nombre de règles dont il faille mettre en pratique.
Règle N°1 : Lire le contrat de bail afin d’empêcher les clauses pouvant influer sur la valeur de cession
Lire avant tout le contrat de bail est une attitude qui vous permettra de voir s’il n’y a pas des clauses qui pénaliseront voire qui empêcheront une éventuelle cession. Et dans la mesure où il n’y aurait pas de clauses bloquantes, il faudra isoler les clauses pouvant influer la valeur du bail pour en tenir compte sur la valeur finale de cession.
Par définition, céder un bail, sous-entend qu’il n’y a pas d’activités à céder. Néanmoins, dans un bail, il y a une clause précisant la destination. Cette clause précise quelles activités sont faisables dans le local en question. Cela permettra par la même occasion de cibler le ou les acheteurs potentiels.
Règle 2 : Vérifier la présence d’une clause divergente ou convergente dans votre contrat de bail
Cette étape est importante car elle vous permet de savoir les activités habilités à être exercer dans le local. En clair, lorsqu’il y a présence d’une clause divergente, celle-ci autorise la cession à un grand nombre de repreneur, et dans ce cas la valeur sera augmentée.
Et dans le cas où elle est convergente, elle limite plus ou moins le nombre de repreneurs. Si nous prenons par exemple, le cas d’une clause divergente où il est indiqué que le local est exclusivement dédié à la vente de poissons, alors dans ce cas, aucune activité commerciale ne pourrait être exercée dans le local. Et dans ce cas de figure (clause divergente), on est très souvent confronté à une incompatibilité de marché. Toutefois, il existe deux solutions pouvant vous permettre de changer la donne.
Deux solutions pour faire face à une incompatibilité de marché.
La première solution est de négocier une despécialisation partielle ou total pour donner plus de possibilités au vendeur du bail. Et quant à la deuxième solution, elle consiste à attendre la fin de la période triennale du bail, de donner ensuite congé et rendre les clefs. Certains éléments permettent de valoriser un bail comme par exemple des travaux récents ou un changement notable des facteurs clefs de commercialité.
Un autre élément essentiel est d’estimer le loyer de marché et de le comparer à celui du bail détenu. Là encore, il y a deux cas :
- Soit le loyer est sous ou sur évalué dans ce cas cet information valorisera ou dévalorisera la valeur de cession.
- Soit le loyer est justement fixé alors dans ce cas l’information n’aura pas beaucoup d’incidence.
Nous espérons que ce tuto vous aura donné les informations que vous recherchiez.
Nous nous tenons à votre disposition pour toute demande d’estimation ou même de commercialisation. Nous proposons aussi dans le cadre de nos services un accompagnement dans la négociation de la déspécialisation avec les propriétaires bailleurs.
Nous vous souhaitons une bonne continuation.
Vous pouvez nous contacter par téléphone au 01.48.32.18.57 ou par mail à contact@perfia.fr
A très bientôt, au revoir.
