Gestion locative locaux

Comment est imposé un pas de porte ou droit d’entrée ?

Pour rappel, le droit d’entrée ou pas de porte représente une somme d’argent demandée au futur locataire lors de la conclusion du bail commercial, et dont le montant est calculé en fonction de l’attractivité commerciale de l’emplacement du local. L’imposition du pas-de-porte dépend de la nature du montant : il peut être considéré comme un supplément de loyer versé d’avance ou comme une indemnité.

Comment se présente le régime fiscal du pas de porte ou droit d’entrée ?

IMPÔT DIRECT POUR UN PAS DE PORTE

La taxation concerne aussi bien le bailleur que le locataire.

Bailleur

  • Principe d’imposition

Supplément de loyer : Si le droit d’entrée perçu par le bailleur constitue la contrepartie des avantages que le locataire tire de l’occupation de l’immeuble loué, le montant est considéré comme un supplément de loyer qui est imposable.

Indemnité : En revanche, lorsque la somme versée par le preneur correspond à la contrepartie d’une dépréciation patrimoniale ou d’une cession d’un élément de l’actif commercial, le pas-de-porte n’est pas imposable. Il s’agit d’une indemnité destinée à dédommager le bailleur, un montant qui n’entre pas dans son revenu foncier.

Pour éviter toute taxation, le propriétaire doit démontrer l’existence de circonstances particulières qui se traduisent par l’abandon ou la dépréciation d’un élément de son patrimoine.

  • Régime fiscal

Indemnité : Pour le bailleur relevant de l’impôt sur le revenu, le droit d’entrée pris comme une cession d’un élément de l’actif commercial est soumis au régime des plus-values professionnelles. Le propriétaire peut bénéficier du taux réduit d’imposition des plus-values professionnelles à long terme.

Supplément de loyer : Les sommes perçues comme supplément de loyer rentrent dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers ou bénéficies industriels et commerciaux). Si elles sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, le paiement doit être étalé sur la durée du bail.

Pour le bailleur soumis à l’impôt sur les sociétés, le pas de porte représente une plus-value à laquelle s’applique le taux normal de l’impôt sur les sociétés. S’il est qualifié de supplément de loyer, son imposition sera étalée sur toute la durée du bail lorsque toutes les conditions sont remplies.

Locataire

Lors de la conclusion du bail commercial, le montant versé au bailleur par le preneur à titre de droit d’entrée peut être qualifié de charges déductibles ou d’éléments du coût de revient d’un élément incorporel de l’actif immobilisé.

  • Loyer inférieur à la valeur locative

Lorsque le montant versé par le preneur, augmenté du loyer convenu ne dépasse pas la valeur locative réelle de l’immeuble, le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer, donc imposable.

La déductibilité qui s’étale sur une période au moins égale à la durée du bail initial peut se justifier également par les prestations fournies par le bailleur.

  • Loyer normal

Lorsque le prix du loyer stipulé est en rapport avec la valeur locative réelle des locaux, la somme versée au bailleur est constitutive du prix de revient d’un élément incorporel du fonds de commerce. Dans ce cas, l’entreprise locataire ne peut ni le déduire, ni l’amortir.

En revanche, elle peut en tenir compte pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession du droit au bail.

TVA et CRL

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Pour le bailleur redevable de la TVA, les sommes exigées du preneur rentrent dès leur versement dans le chiffre d’affaires imposable à la taxe s’ils sont considérés comme des compléments de loyers.

Les indemnités perçues en contrepartie de la dépréciation d’un élément du patrimoine ont longtemps été considérées comme non taxables. Mais un arrêt du Conseil d’État du 15 février 2019 a clarifié le régime fiscal applicable au droit d’entrée. Il considère en effet que le droit d’entrée doit être regardé comme une prestation accessoire partageant le même sort fiscal que le loyer et non pas une simple indemnité visant à dédommager le bailleur en cas de dépréciation de son bien. Par conséquent, le droit d’entrée doit être soumis à la TVA au même titre que le loyer.

 

Contribution sur les revenus locatifs (CRL)

Pour le bailleur personne morale assujettie à cette contribution, les sommes perçues rentrent dans les recettes imposables si elles constituent des suppléments de loyers, sauf si ces montants exigent un paiement effectif de la TVA.

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Pour aller plus loin

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