Les différentes charges locatives affectées à un local commercial

Un contrat de bail commercial doit inclure une liste précise et limitative des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué. Le contrat doit indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire, car un certain nombre de charges sont récupérables par le propriétaire auprès du locataire. Quelles sont-elles ?

CHARGES DE COPROPRIÉTÉ RÉCUPÉRABLES POUR UN LOCAL COMMERCIAL

Si le locataire a l’obligation de supporter des charges liées à la propriété des locaux et qui devraient donc normalement incomber au bailleur, cela doit être expressément prévu au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause spécifique, elles ne seront pas récupérables. Si auparavant les propriétaires de locaux commerciaux tentaient de faire supporter l’essentiel des travaux d’entretien ou de réparations à leur locataire, une meilleure répartition est aujourd’hui de mise. Elle tend à une répartition des charges semblables à celles de l’habitat : entretien et menues réparations pour le locataire, grosses réparations à la charge du bailleur.

Le détail des charges de copropriété récupérables auprès du locataire est généralement communiqué une fois par an par le syndic. Tout est noté dans le document de régularisation de charges à la clôture de la période comptable. Généralement la confiance est accordée au syndic et les locataires ne rentrent pas dans le détail.Néanmoins, à la demande du locataire, le bailleur est dans l’obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

CHARGES DE « GROS TRAVAUX » POUR UN LOCAL COMMERCIAL

Les gros travaux et les charges d’entretien (notions définies dans l’article 606 du Code civil) ne sont pas récupérables auprès du locataire. Il s’agit principalement des :

  • Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture ;
  • Honoraires liés à la réalisation des travaux relatifs aux grosses réparations touchant au bâtiment ;
  • Dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations ;
  • Honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué ou de l’immeuble ;
  • Impôts et redevances liés à la propriété des locaux (CFE et CVAE) ;
  • Charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier.

Attention ! Les travaux d’embellissement dont le coût est plus élevé que des travaux de remplacement à l’identique ne seront pas considérés comme des grosses réparations. Ils seront donc à la charge du locataire.

TAXE SUR LES SURFACES COMMERCIALES (Tascom)

Pour savoir si le local commercial y est assujetti, il suffit de déterminer s’il rentre dans les conditions de surface, de chiffre d’affaires, etc. Elle est déductible du résultat fiscal de l’entreprise.

La surface du bien doit être supérieure à 400 m2, le chiffre d’affaires supérieur à 460 000 euros, et sa date d’ouverture postérieure à 1960. La surface assujettie à la Tascom est uniquement celle qui est consacrée à la vente au détail, c’est-à-dire directement accessible au public. La Tascom est due par les locataires.

TAXE FONCIÈRE – TAXE D’ORDURE MÉNAGÈRE

La taxe d’ordure ménagère est une composante de la taxe foncière. Ces taxes peuvent être récupérées auprès du locataire si une clause de répartition des dépenses le prévoit dans le bail commercial.

Taxe sur les bureaux

Si la surface est supérieure à 100 m2, la taxe s’applique. À noter, elle n’est redevable qu’en Ile-de-France.

Elle prévoit aussi un barème pour les surfaces commerciales de plus de 2 500 m2, ainsi que sur les surfaces de stockage de plus de 5 000 m2 et les parkings de plus de 500 m2.

Charges énergétiques

Les charges énergétiques peuvent être soit comprises dans les charges de copropriété, soit payées directement par le locataire aux différents fournisseurs.

Dans certains cas, un calcul de répartition est à réaliser afin de donner au locataire sa quote-part exacte. Cela s’applique principalement aux immeubles en pleine propriété ne payant qu’un seul contrat à EDF, qu’il faut ensuite répartir entre plusieurs locataires.

AUTRES CHARGES LOCATIVES

Les charges suivantes sont considérées comme étant liées à l’utilisation des locaux, et donc incombant au locataire :

  • Dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs ;
  • Dépenses d’équipement de la copropriété telles que la quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien ;
  • Travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
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Pour aller plus loin

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