Comment changer ou étendre l’activité d’un commerce ?
Un bail commercial peut interdire au locataire d’exercer un certain nombre d’activités. Pour en connaître l’étendue, il faut analyser la destination décrite dans le bail commercial.
Comment demander le changement de destination au propriétaire ?
La demande se fait par lettre RAR ou par huissier à l’adresse du propriétaire qui a un délai de 2 mois pour accepter ou signifier son opposition.
Non réponse du propriétaire
La non réponse vaut acceptation de la demande pour le preneur qui pourra exercer sa nouvelle activité dans le local loué.
Refus du propriétaire
Si le propriétaire refuse, le locataire ne pourra contester le refus.
Comment se négocie une déspécialisation plénière ou partielle ?
Pour demander une modification de destination, il faut se conformer à un processus spécifique.
Le propriétaire à souvent intérêt à accepter la demande et en profiter pour renégocier le bail à son avantage. Les deux leviers sont en général à sa disposition :
• Augmentation du loyer
• Paiement d’une indemnité de déspécialisation qui va dépendre de l’importance de la déspécialisation partielle ou plénière. Dans le cadre d’une cession, la coutume est de pratiquer une indemnité de 5 à 10% du prix de cession.
Déspécialisation de droit dans certains cas
Une déspécialisation est possible sans demander l’aval du propriétaire :
• Lors d’un départ à la retraite
• Lorsque le locataire perçoit une prime d’invalidité
Dans ces deux cas, le propriétaire n’a pas le droit de s’opposer à la déspécialisation.
Se conformer au règlement de copropriété avant de changer d'activité
L’acceptation du propriétaire est malgré tout soumise à la conformité de la nouvelle activité avec le règlement de copropriété.
Attention : Dans beaucoup de cas, les propriétaires donnent leur accord sans avoir vérifié au préalable le règlement de copropriété.
Par exemple le règlement peut autoriser « Tout commerce, sauf restauration ».
Si le propriétaire donne son accord, la déspécialisation ne pourra pas être plénière, car le propriétaire autorise une activité non conforme et se met en porte à faux vis-à-vis de la copropriété. Le locataire en subira forcément le préjudice.
Quelles conséquences en cas de non respect de la destination
Le bail ne respecte pas le règlement de copropriété
Si le propriétaire a accordé une destination non conforme au règlement de copropriété, il sera tenu d’expulser son locataire qui sera en droit de demander une indemnité d’expulsion pour le préjudice subi.
Cette procédure est longue et très couteuse pour le propriétaire qui devra payer des dommages à la copropriété et au locataire.
Le locataire ne respect pas le bail
Si le locataire ne respecte pas la destination qui lui est accordée dans le bail, le propriétaire peut résilier de droit son bail, lui faire payer des indemnités ou lui supprimer le droit au renouvellement.
Mais le propriétaire sera probablement le premier à avoir des problèmes vis-à-vis de la copropriété. Il pourra être condamné à la place du locataire et devra ensuite lui reporter la condamnation.
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