La location d’un local commercial avec un bail précaire
Certains propriétaires d’un local commercial ont recours au bail précaire, ou, selon la loi, bail dérogatoire, pour louer leur local commercial sur une courte durée. Un tel contrat de location est tout à fait différent du bail standard. Quelles raisons un bailleur a-t-il de raccourcir la durée de location ? Quelles sont les motivations du preneur de souscrire un contrat dérogatoire ? Zoom sur le bail précaire.
En quoi consiste la location précaire ?
Le bail dérogatoire ne s’adresse qu’aux professionnels et convient à tous types de biens : boutiques, entrepôts, hangars et bureaux.
Il n’a néanmoins rien à voir avec la location issue d’un bail commercial. La différence réside tant au niveau de la législation que de la durée du contrat. Ce n’est pas non plus un bail professionnel, ni même saisonnier.
En effet, l’occupation précaire ne peut dépasser trois ans ; la durée habituellement constatée est de 23 mois, contre 9 ans pour les baux commerciaux. Aucune durée minimale n’est requise.
De surcroît, à l’échéance du contrat, le preneur ne bénéficie d’aucun droit de renouvellement, et la demande d’indemnité d’éviction est inapplicable.
LA LOCATION EN PRÉCAIRE EST UNE SOLUTION DE FACILITÉ POUR LA PLUPART DES BAILLEURS
Certains propriétaires prévoient d’effectuer des travaux de rénovation. Dans ce cas, la location en baux précaires est un bon compromis pour ne pas être obligé d’expulser les locataires lors du démarrage du chantier, donc d’encourir des retards pénalisants et le paiement d’une indemnité d’éviction.
Cependant, tous les locataires ne sont intéressés par ces offres. La durée de neuf ans imposée dans les contrats de location standards est nécessaire pour atteindre un maximum de stabilité pour une entreprise. L’inconvénient manifeste de ce bail de courte durée doit trouver un avantage financier en contrepartie de sa précarité.
LE BAIL PRÉCAIRE : UNE OPTION AVANTAGEUSE POUR DÉMARRER UNE ACTIVITÉ
La location de courte durée peut aussi être souhaitée par le locataire. Dans ce cas, c’est lui qui est prêt à payer un peu plus cher le loyer pour compenser la vacance locative que le propriétaire va devoir gérer au départ de son preneur.
Le bail précaire peut intéresser un certain nombre de jeunes entrepreneurs, car un tel engagement présente moins de risques pour les locataires en phase « start up ». De plus, les frais engagés sont moins importants.
Le bail précaire peut aussi être la solution pour minimiser les risques financiers, pour tester le métier, le marché, la rentabilité, des capacités ou intérêts personnels dans le projet, etc. En cas de problèmes, il est plus simple et rapide de sortir d’un bail précaire de quelques mois que d’une période de location de 9 ans. Cependant gardez à l’esprit que vous devrez payer votre loyer jusqu’au terme du bail, car il est en principe impossible de le résilier, compte tenu de sa courte durée d’origine. Vous pouvez toutefois inclure une clause de résiliation anticipée à votre contrat.
LES CONDITIONS ET CLAUSES SPÉCIFIQUES
Cette condition d’occupation ne peut pas être abusive, sinon le bail risque d’être requalifié en bail commercial ou professionnel.
4 conditions spécifiques sont à respecter :
- Le bail doit être signé AU MOMENT de l’entrée dans les lieux ;
- La durée du bail ne doit pas excéder 3 ans, durée non renouvelable ;
- Le bail doit comporter une clause explicite de non-application des règles de baux commerciaux. Vous pouvez indiquer que le contrat est régi par l’article L145-5 du code de commerce ;
- Les deux parties doivent avoir conclu le bail en connaissance de cause et connaître son statut dérogatoire au droit commun des baux commerciaux.
5 clauses sont indispensables et doivent figurer sur le contrat :
- Un état des lieux doit être effectué à l’entrée et à la sortie. Il doit être réalisé par écrit et joint au contrat de bail ;
- Le montant du loyer initial et ses modalités de révision, librement décidées par le bailleur et le preneur ;
- Le montant d’un éventuel dépôt de garantie ;
- Les modalités de résiliation du bail dérogatoire ;
- La possibilité ou l’interdiction pour le preneur de sous-louer ;
- Le dossier de diagnostics techniques.
Dans le passé, certains bailleurs proposaient une succession de baux précaires de deux ans et réajustaient les loyers ou demandaient des droits d’entrée à chaque renouvellement. Cette démarche était largement contestable, car elle mettait le locataire dans une situation d’instabilité qui le rendrait dépendant des décisions du bailleur. Cette pratique est maintenant sanctionnée.
QUELLE DIFFÉRENCE AVEC LA « CONVENTION D’OCCUPATION PRÉCAIRE » ?
Attention à la possible confusion avec la « convention d’occupation précaire », qui est un contrat d’habitation. Issue de la jurisprudence et intégrée au Code commerce, cette convention n’est cependant pas soumise au statut des baux commerciaux. De son côté, le bail dérogatoire ne peut en aucun cas se muer en bail d’habitation.
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