Les 5 points à obligatoirement analyser dans un bail commercial
Avant d’acheter ou de vendre un Bien professionnel ou commercial, il est nécessaire d’analyser précisément les 5 points suivants du bail commercial.
Vérifier la rédaction de la clause résolutoire
La clause résolutoire est la partie la plus importante du bail commercial. Si le locataire ne paie pas son loyer, cette clause est le seul moyen de résilier le bail.
Le reflexe simple qui peut coûter très cher à l’investisseur est de se dire : « Si le locataire ne paie pas, je vais l’expulser ».
Un bail commercial est très couramment rédigé à partir d’une feuille blanche. La rédaction de la clause résolutoire est parfois négligée, oubliée ou mal rédigée, ce qui est dramatique en cas d’impayé, car il sera impossible d’expulser le locataire pour motif de loyer impayé.
On peut aussi rajouter dans la clause résolutoire que si le preneur n’est pas assuré, le bail pourra être annulé.
Vérifier que la destination est de qualité
Qu’est ce que la destination du bail ?
La destination d’un local commercial est le cadrage précis, indiqué dans le bail commercial ou professionnel, des activités que le locataire aura le droit d’exercer.
Par exemple : « restauration sur place et à emporter », « entreprise de bâtiment », etc.
Sauf exception, le locataire ne pourra exercer que les activités citées dans la destination.
Vérifier l’affectation
L’affectation d’un local commercial désigne les types d’activité que la copropriété et/ou la mairie autorisent dans le local.
Par exemple, nous retrouvons régulièrement : « tout commerce sans nuisances sonores et olfactives »
Impact de l’affectation sur la destination du bail
Le propriétaire bailleur ne doit pas autoriser une destination qui ne rentre pas dans le cadre de l’affectation. A défaut, il se retrouvera en faute vis à vis de la copropriété et/ou de la mairie.
Les conséquences d’une telle erreur peuvent être lourdes.
Les propriétaires vendeurs ne connaissent pas souvent la profondeur de ces sujets et à la demande du preneur, ils autorisent parfois une destination que le règlement de copropriété interdit.
Exemple concret de conséquences dramatiques
Mr X loue depuis de nombreuses années à Mr Y les murs d’une boutique qu’il a aménagé en restaurant.
Mr X part en retraite et vend son fond de commerce à Mr A qui l’aménage différemment, ce qui cause des nuisances aux voisins.
Le syndic vérifie alors l’affectation du local sur le règlement de copropriété et se rend compte que la destination du bail consenti par Mr Y à Mr A est interdite par la copropriété.
Alors que le propriétaire et le nouveau locataire sont de bonne foi, le bail commercial est illégal aux yeux du règlement de copropriété qui est en droit de faire immédiatement cesser l’activité. Le nouveau locataire est alors en droit de demander de lourdes compensations financières à Mr X.
Conseil : « Toujours demander le règlement de copropriété pour vérifier ces points avant d’acheter un local commercial »
Vérifier si la taxe foncière est à la charge du locataire
Dans un bail commercial, la taxe foncière est récupérable auprès du locataire. Dans 90 % des cas, cette règle est appliquée, mais il faut systématiquement vérifier ce point.
La taxe foncière représente parfois jusqu’à 2 mois de loyer, ce qui est une charge importante qui pénalise fortement la rentabilité du propriétaire s’il doit en assumer le coût.
La cohérence de la provision pour charges
La provision pour charges est un grand sujet de surprises, car elle est parfois mal calculée.
En effet, ce poste est une provision d’un montant annuel de charges dites « récupérables » auprès du locataire. Cette notion est en général peu maitrisée des propriétaires.
Le cas le plus simple s’applique pour les charges du syndic de copropriété qui les classe généralement en 3 catégories :
• Les charges récupérables
• Les charges de l’année
• La rubrique « TVA »
Celles que l’on récupère auprès du locataire sont celles dites « récupérables ».
Ce montant est toujours inférieur à ce que paie le propriétaire, car une part lui incombe.
Quand la régularisation de l’année est transmise par le syndic, il suffit de faire une simple soustraction : charges récupérables – charges provisionnées = +/-
Si le montant est positif, le propriétaire doit de l’argent au locataire. Dans le cas contraire, c’est le locataire qui devra régulariser la différence.
Il est nécessaire de bien analyser ce poste avant d’investir, car un mauvais calcul de provision a un impact important sur la trésorerie de fin d’année. La meilleure chose à faire avant d’acheter est de demander au syndic la régularisation de charges de l’année précédente.
Vérifier la cohérence du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne doit jamais excéder plus de deux termes de loyer (si le loyer est mensuel, le terme est de 1 mois ; s’il est trimestriel, le terme est de 3 mois)
Si le dépôt de garantie est supérieur à deux termes de loyer, il faut rémunérer la différence entre le de dépôt de garantie et les deux termes de loyer au locataire sur la base du taux annuel produit par la caisse des dépôts.
Dans la pratique, le propriétaire fait le calcul inverse en demandant 6 mois de dépôt de garantie pour se prémunir d’un non paiement de loyer par le locataire.
En fait, s’il souhaite obtenir 6 mois de dépôt, il devra demander en contrepartie un paiement trimestriel (car deux trimestres correspondraient à 2 termes de loyer).
Si le propriétaire n’a pas pensé à rémunérer la différence, le locataire peut à tout moment demander de récupérer la différence du dépôt de garantie.
Il faut donc vérifier avec précaution la manière dont est rédigée cette clause.
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