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Tva local commercial

Différencier la notion de TVA pour une SCI et pour l'achat d'un local commercial

La TVA sur l'achat un local commercial ?

La TVA sur les charges et les produits de la location d'un local commercial

La SCI assujettie à la TVA de plein droit

La SCI assujettie à la TVA sur option

Durée du régime de TVA

TVA local commercial : les avantages

TVA local commercial : les inconvénients


La question d'investir avec une SCI avec ou sans l'option de la TVA est très importante. Dans la plupart des cas, les investissements nécessitants des travaux d'aménagement importants par rapport aux produits de l'investissement devrait être assujettie à la TVA pour la récupérer sur les travaux.

- Différencier la notion de TVA pour une SCI et pour l'achat d'un local commercial

La TVA intervient dans l'investissement immobilier en général dans le cadre d'un investissement par le biais d'une SCI assujettie à ce régime de TVA.

Il n'y a pas de lien direct entre le local commercial et la TVA.

- La TVA sur l'achat un local commercial

Il n'y a pas de TVA sur l'achat d'un local commercial en règle général sauf si le local est vendu neuf.

- La TVA sur les charges et les produits de la location d'un local commercial

Si l'acquisition du local commercial se fait par le biais d'une SCI et que cette entreprise est assujettie à la TVA alors le bail commercial aura un loyer assujetti à la TVA. Cette TVA pourra être récupérée par la société « locataire » du local concerné.

En cas de travaux alors le propriétaire des murs pourra récupérer la TVA de 19,6% sur le montant de la facture.

- La SCI assujettie à la TVA de plein droit

Certaines SCI sont assujetties de plein droit à la TVA comme par exemple : la location en meublée, de parkings, de locaux à usage professionnels aménagés, de locaux commerciaux et pour les immeubles construits par une SCI si l'immeuble est au ¾ de la superficie destiné à la location (non en résidence principale).

- La SCI assujettie à la TVA sur option

Cette option est réservée aux SCI ayant pour objet la location de biens nus et professionnels. Les SCI ne faisant que de la location d'immeubles ou d'appartements à usage d'habitation ne peuvent pas prendre l'option.

Remarque : les immeubles au sein d'une SCI non pas forcément tous le même régime. Il est possible en respectant les conditions d'option sur la TVA de choisir quels biens dans la SCI sont soumis à la TVA.

La déclaration se fait au centre des impôts du siège de la SCI et un contrat de bail (pour les locataires non soumis à la TVA) est fourni avec la déclaration d'option à la TVA.

- Durée du régime de TVA

Le régime de TVA sur option pour les SCI a une durée de 10 ans minimum. Si la TVA est remboursée alors l'option est reconduite 10 années supplémentaires.

- TVA local commercial : les avantages

Les avantages de la SCI assujettie à la TVA sont les suivants :

  • Récupération de la TVA sur l'achat neuf.
  • Récupération de la TVA sur des charges d'entretien de l'immeuble.
  • Récupération de la TVA sur les biens faisant l'objet de travaux importants.
  • Le locataire peut donc récupérer la TVA sur les loyers ce qui n'est pas le cas sur un loyer net.

- TVA local commercial : les inconvénients

Les inconvénients de la SCI assujettie à la TVA sont les suivants :

  • Engagement sur une durée de 10 ou 20 ans.
  • Une gestion supplémentaire (En coût de comptabilité ou en temps de travail).
  • Dans certain cas un loyer net est bien plus avantageux.
  • La TVA fait l'objet de plus de contrôles fiscaux.

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