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L’article L 145-17 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial sans verser une indemnité d’éviction au locataire, s‘il justifie que ce dernier a commis une faute grave et légitime. Le refus du bailleur doit cependant respecter des conditions de forme.

Caractère du motif grave et légitime

La détermination du motif grave et légitime découle de l’analyse jurisprudentielle, l’article L 145-17, I-1° du Code de commerce n’ayant donné aucune définition, ni limitation quant aux motifs pouvant être invoqués par le bailleur.

Le motif grave et légitime est la faute imputable au locataire dans le cadre contractuel ou extracontractuel. Il doit figurer dans l’acte de refus.

Faute imputable au locataire

C’est une faute personnelle du preneur ou qui a un lien avec ce dernier. Le bailleur peut donc se prévaloir d’une faute commise par une personne dont le locataire dépend. Il peut s’agir de son conjoint, père, ses sous-locataires, préposés ou le gérant libre qu’il a introduit dans les lieux.

Pour une personne morale, le motif de refus découle généralement des faits commis par ses représentants légaux. Les fautes sont imputables à la société même si elles n’entrent pas dans l’objet social.

Dans une colocation, les manquements d’un des colocataires on des répercutions sur les autres. Les colocataires sont tenus en effet d’utiliser les lieux loués en bon père de famille et sont responsable à l’égard du bailleur d’une exploitation lucite.

Les motifs contenus dans l’acte de refus ne peuvent être modifiés en respect du principe de l’immutabilité des motifs. Toutefois, le bailleur peut être autorisé à revoir ses arguments s’il a eu connaissance des faits postérieurement à l’acte de refus.

Il peut également invoquer les infractions commises par le locataire après la notification de l’acte de refus.

Fautes contractuelles et extracontractuelles

Le motif grave et légitime est lié à l’inexécution du bail, et dans certains cas à des fautes commises en dehors du cadre contractuel.

  • Inexécution des clauses contractuelles

Les infractions invoquées pour justifier le refus de renouveler le bail concerne généralement le manquement des obligations du locataire et du non respect du statut des baux commerciaux. Il s’agit notamment de :

  • La violation des règles interdisant ou limitant la cession du bail ou des dispositions relatives à la sous-location ;
  • Le non-respect des obligations d’exploitation, de paiement du loyer et des charges ou d’entretien,
  • La violation de la clause indiquant la destination du bail ou de celle encadrant la réalisation de travaux dans les locaux loués.
  • Motifs extracontractuels

En dehors de la violation des clauses du bail, la conduite et la moralité du locataire sans lien direct avec le contrat peuvent être considérés comme des motifs graves et légitimes. On peut citer des faits ou agissements à l’égard du bailleur, de ses proches ou de la loi, qualifiés de :

  • Violence ou menace ;
  • Diffamation, injure ;
  • Proxénétisme ;
  • Motifs économiques ou infractions à l’origine d’une fermeture administrative ;
  • Etc.

Absence de renonciation du bailleur

La faute peut être couverte par une renonciation expresse du bailleur énoncée dans les stipulations contractuelles à invoquer un manquement du locataire pour motiver le refus du renouvellement. Il peut s’agir également d’une autorisation ou d’une renonciation tacite de la part du bailleur à travers un acte sans équivoque.

Cependant, la simple tolérance des infractions du locataire par le propriétaire ou son seul silence au regard des actes du preneur ne suffit pas à caractériser une autorisation ou une renonciation tacite.

Il incombe au bailleur de prouver la faute. Les juges disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation de la gravité et de la légitimité des motifs allégués pour justifier le refus de renouvellement du bail sans indemnité.

Comment le bailleur doit-il manifester son refus ?

Avant de manifester son refus de renouveler le bail, le propriétaire doit adresser une mise en demeure au locataire sortant. Cette démarche, à peine de nullité, doit être effectuée par acte extrajudiciaire précisant les motifs invoqués.

Validité de la mise en demeure

  • Forme

La mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire qui prend la forme d’une sommation d’huissier d’avoir à mettre fin à l’infraction, voire d’un commandement dès lors qu’il remplit les conditions énumérées par l’article L 145-17 du Code de commerce.

Elle n’a aucun effet si elle est délivrée sous une autre forme (par exemple une lettre recommandée) ou si elle n’est pas notifiée à la personne même du locataire sans qu’aucune circonstance ne s’y oppose.

En principe la mise en demeure est préalable au refus de renouvellement, mais les deux actes peuvent être délivrés le même jour, et quelque fois figurer sur un acte unique.

Le locataire doit dans tous les cas disposer d’un délai d’un mois pour régulariser la situation.

Dans quels cas adresser une mise en demeure ?

L’acte est délivré en cas de :

  • Inexécution du contrat

Le bailleur doit impérativement adresser au locataire une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction s’il lui reproche l’inexécution d’une obligation ou, d’une manière générale, tout manquement violant les conditions de mise en œuvre du commandement.

L’obligation inexécutée est très souvent liée au bail, qu’elle découle du statut des baux commerciaux ou des dispositions contractuelles (défaut de paiement des loyers et des charges, d’entretien des lieux loués ou violation des clauses délimitant la destination du bail ou encadrant la réalisation de travaux dans les lieux loués).

L’injonction du bailleur s’impose même si l’obligation inexécutée émane d’une décision de justice. Une mise en demeure doit être notifiée notamment au locataire qui refuse d’effectuer des travaux ordonnés par le juge de la mise en état.

  • Cessation d’activité

Le propriétaire est obligé de délivrer une mise en demeure au locataire qui cesse d’exploiter son fonds sans raison sérieuse et légitime. La cessation d’activité peut constituer en effet un motif grave et légitime de refus de renouvellement.

Si la cessation d’activité a un caractère définitif ou irréversible, il est inutile de mettre en demeure l’exploitant ou le commerçant.

L’absence de mise en demeure n’a pas pour effet d’annuler le congé ou le refus du bailleur, mais elle a pour conséquence de maintenir le droit du locataire à percevoir une indemnité d’éviction. Le juge vérifie l’existence de la sommation avant de statuer sur le refus du propriétaire.

Intérêt juridique de l’acte

Le locataire peut échapper au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, si dans un délai d’un mois à partir de la mise en demeure, il cesse effectivement l’infraction qui lui est reprochée. Ce délai ne peut pas être réduit ou rallongé par les parties ou le juge.

Au-delà du terme fixé, si l’infraction continue ou se répète, le bailleur est en droit de refuser le paiement d’une indemnité d’éviction. Pour autant, son refus de renouveler le bail pour motif grave et légitime n’est pas forcément validé. Sa décision ne produira effets qu’après confirmation du juge ou expiration du délai de contestation du refus.

Fin du contrat pour refus de renouvellement ?

Le juge valide la décision du bailleur de refuser le renouvellement du bail lorsque le locataire n’a pas mis fin à son manquement dans le mois de la mise en demeure.

Dès l’instant où le refus est définitivement entériné, soit judiciairement, soit à l’expiration du délai de contestation, le locataire perd tout droit au renouvellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction. Son contrat de location prend fin à la date d’effet du refus.