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Le locataire du bail commercial jouit d’un droit au renouvellement de son contrat. Cependant, le bailleur n’est pas obligé de le renouveler, à condition qu’il paye une indemnité d’éviction au preneur évincé ou invoque un motif légitime de non renouvellement ou un droit de reprise.

Congé avec refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail après une demande du locataire ou un congé délivré avec refus de renouvellement du bail.

Ce congé doit nécessairement contenir les motifs pour lesquels il est donné s’il n’est pas accompagné d’une indemnité d’éviction. Il doit également indiquer que le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la date du congé pour saisir le tribunal afin de contester l’acte ou demander une indemnité d’éviction.

Le juge peut invalider l’acte pour vice de forme s’il ne contient pas de motifs et/ou de délai de contestation ou s’il porte des mentions erronées. La nullité est prononcée lorsque l’irrégularité du congé porte préjudice au locataire.

L’absence de mention du délai de saisine ne peut être considérée comme préjudiciable au locataire si ce dernier en a été informé en temps utile. Aussi, des motifs insuffisants n’entraînent pas forcément la nullité d’un congé qui se réfère à un commandement délivré peu de temps avant et relevant des manquements précis du preneur.

Indemnisation du locataire

L’indemnité d’éviction est octroyée en cas de refus de renouvellement du bail, sauf si le bailleur justifie d’un motif légitime ou d’un droit de reprise.

Même si le propriétaire propose un bail portant sur d’autres locaux, cette offre ne peut remettre en cause l’indemnisation qui doit être égale au préjudice subi par le locataire à cause du non renouvellement.

Pour prétendre à l’indemnité d’éviction, le preneur doit remplir les conditions du droit au renouvellement du bail citées aux L 145-1 et L 145-8 du Code de commerce (existence d’un immeuble ou d’un local, immatriculation, exploitation d’un fonds de commerce, etc.).

S’il se maintient dans les locaux jusqu’au paiement de l’indemnité, il devra dans ce cas répondre à des conditions supplémentaires pour bénéficier de la réparation.

Il peut renoncer à l’indemnisation si seulement elle lui est déjà acquise. La renonciation doit être claire et sans équivoque.

Repentir du bailleur

Conditions

Le bailleur dispose en vertu de l’article L 145-58 du Code de commerce d’un droit de repentir qui lui permet de revenir sur son refus de renouveler le bail.

  • Condition de forme

Le repentir du bailleur peut être formel ou informel, mais l’intention de renouveler le bail doit être claire et sans équivoque. Certaines manifestations du bailleur telles que la délivrance de quittances de loyers, le demande d’une résiliation du bail ou la mise en œuvre de la clause résolutoire sont considérées comme équivoques.

  • Délai d’exercice

Le droit de repentir s’exerce jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction. C’est un délai ultime au-delà duquel ce droit ne peut plus être exercé. Le refus de renouvellement du bail devient irrévocable.

Le bailleur peut l’exercer avant l’expiration du bail ou la décision du tribunal fixant l’indemnité, ou encore pendant le délai ou la procédure d’appel.

Si aucun appel n’est formé, le repentir se limite à l’expiration du délai d’appel qui est en principe d’un mois à compter de la notification du jugement prononcé par le tribunal.

Effets

Le repentir du bailleur entraîne un renouvellement du contrat de bail.

Lorsqu’il revient sur sa décision avant l’expiration du bail, le nouveau contrat prend effet à la date de notification du repentir au locataire par acte extrajudiciaire.

Si le repentir intervient avant l’expiration du bail, le contrat est renouvelé au terme du bail en cours.

Le propriétaire supporte les frais du procès sans verser des dommages-intérêts au locataire qui est tenu de payer une indemnité d’occupation pendant la période intermédiaire.

Obstacles

Le bailleur peut exercer son droit de repentir si seulement le locataire occupe encore les locaux loués sans avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble pour s’y installer.

On considère que le preneur est encore dans les lieux tant qu’il ne les a pas libérés de manière effective et complète d’une part et remis les clés au bailleur d’autre part. Ces deux conditions sont cumulatives.

Si les clés sont rendues au propriétaire par lettre recommandée AR (avec avis de réception), la formalité de remise de clé est effective par l’expédition du courrier et non par sa réception (Article 668 du Code de procédure civile).

Le locataire n’est pas obligé d’informer le bailleur qu’il quitte les lieux pour un autre local. Dès la date du refus de renouvellement, il peut commencer son déménagement. Il doit s’agir d’une véritable réinstallation, le contrat sur le nouveau local doit être la conséquence du refus de renouvellement.

Toutefois, le propriétaire pourra conserver son droit de repentir si le départ avait pour but de faire échec à ce droit. Pour que la réinstallation soit opposable au bailleur, le locataire doit démontrer que l’acte de location a été conclu à une date antérieure à celle de l’exercice du repentir.

Les juges apprécient souverainement la régularité du départ du locataire.