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Le pas-de-porte ou droit d’entrée est une pratique d’origine très ancienne dans l’immobilier commercial. C’est un montant que le locataire verse au bailleur lors de son entrée dans les locaux. Il s’élève généralement à trois ou six mois de loyer et est acquis définitivement au propriétaire.

Qualification

La Cour de cassation a reconnu la licéité de la pratique, estimant dans une affaire qu’aucune disposition du statut n’interdit la remise d’une somme au bailleur par le locataire à son entrée dans les lieux.

Le pas-de-porte n’est pas un facteur de minoration de la valeur locative. La somme versée n’entre pas dans le prix de cession du droit au bail fixé au cessionnaire par le preneur sortant.

Selon les circonstances, les juges qualifient le montant perçu par le bailleur comme :

  • Un supplément de loyer payé d’avance ou par fraction destiné à compenser la différence entre le loyer à percevoir durant tout le bail et ses renouvellement et celui qui résulterait du marché.
  • La contrepartie d’éléments de nature diverse constitués notamment d’avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ou la contrepartie de la dépréciation de l’immeuble résultant des droits accordés au locataire en vertu du statut des baux commerciaux (droit au renouvellement, indemnité d’éviction).

Le pas-de-porte peut combiner ces deux aspects pour avoir une nature mixte. Pour déterminer sa nature juridique, les juges recherchent la commune intention des parties qu’ils apprécient souverainement.

Dans leur analyse, les tribunaux tiennent compte de certains critères tels que le fractionnement du paiement ou une stipulation du contrat précisant que le montant versé à titre de droit d’entrée restera en totalité acquis au bailleur.

Pour éviter des équivoques ou confusions lors de l’interprétation des stipulations contractuelles, au regard de la nature juridique double du droit d’entrée, les parties doivent accorder une grande attention à la rédaction du bail et y exprimer clairement leur commune intention.

Conséquences juridiques

  • Qu’il soit considéré comme supplément de loyer ou indemnité, le droit d’entrée à des incidences sur l’appréciation de la valeur locative ;
  • Si le montant est qualifié de supplément de loyer, il sera pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour l’application de l’indice servant à fixer le bail renouvelé ;
  • Il est pris en compte pour calculer la majoration du loyer de la location principale s’il est versé comme supplément de loyer par un sous-locataire ;
  • Il produit des intérêts comme les loyers payés d’avance s’il constitue un supplément de loyer ;
  • Il reste acquis au propriétaire en cas de résiliation du bail (sauf stipulation contraire) si la somme perçue est considérée comme une indemnité compensatrice d’avantages fiscaux.
  • Par contre, le remboursement est possible en cas de résiliation du bail en fonction du temps d’occupation restant à couvrir, s’il s’agit d’un supplément de loyer payé intégralement avant la prise de possession des lieux. Le bailleur ne peut réclamer le payement des échéances postérieures à la rupture du bail.