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L’article 1728 du Code civil impose au locataire de payer le prix du bail aux termes convenus. Le contrat de bail commercial doit obligatoirement contenir les modalités de paiement du loyer et des charges du local loué.

Comment s’effectue le règlement du loyer ?

Date de paiement

Les parties choisissent librement les échéances de règlement du loyer qui peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles. Si le bail reste silencieux sur la question, les époques de paiement seront déterminées par référence aux usages locaux.

Le montant de la location est réglé en euros, par chèque barré ou virement si le prix dépasse 3 000 euros. Le bail doit préciser si le paiement doit être effectué à terme échu ou d’avance.

Ou payer le loyer ?

Le loyer est quérable, ce qui signifie qu’il peut être perçu au domicile du locataire si le contrat ne prévoit pas un autre endroit. Mais il n’est pas portable, c’est-à-dire non payable au domicile du bailleur.

Le paiement peut s’effectuer entre les mains d’un mandataire du bailleur titulaire d’un mandat régulier pour recevoir le loyer au nom du propriétaire.

Le versement des loyers entre les mains du notaire chargé de la succession du bailleur ne vaut pas paiement.

Qui peut régler le prix en dehors du locataire ?

En principe le locataire est débiteur du loyer, mais une tierce personne agissant en son nom peut également le payer.

Les arriérés de loyer accumulés par le locataire décédé sont transmis à ses héritiers si toutefois ces derniers ne renoncent pas à la succession. Dans le cas contraire, ils ne sont pas obligés de régler la dette.

Si plusieurs locataires sont titulaires du bail sans être liés par une clause de solidarité, le bailleur doit exiger le loyer à chacun d’eux à hauteur de leur part respective dans la dette. Un accord entre colocataires sur les modalités de paiement de la location ne peut être opposé au propriétaire (Article 1165 du Code civil).

Comment imputer le paiement en cas de pluralité de dette du locataire ?

Le preneur peut cumuler diverses dettes envers le bailleur alors que le bail n’a rien prévu pour les modalités de règlement. Dans ce cas, le locataire doit, au paiement, préciser la dette dont il s’acquitte (article 1253 du Code civil) en respectant certaines exigences, à savoir :

  • Verser une somme au moins égale au montant de la dette qu’il souhaite imputer, le preneur ne pouvant imposer un paiement partiel au bailleur ;
  • Imputer les paiements sur les dettes échues (obligation de respecter le terme convenu) ;
  • Affecter le paiement sur les intérêts si la dette porte des intérêts.

Au cas où le versement du montant ne comporte aucune précision du locataire, on applique les dispositions prévue par l’article 1256 du Code Civil :

  • En présence de dettes échues, le paiement doit être porté sur celle que le débiteur a plus intérêt à régler ;
  • Face à des dettes échues et non échues, on impute le paiement sur celle arrivée à échéance ;
  • Si les dettes sont de même nature, l’imputation portera sur la plus ancienne.

Ces règles sont applicables dans l’hypothèse d’un prélèvement bancaire, sauf si les parties y ont dérogé dans le contrat.

Preuves du règlement

  • La quittance ou le reçu est un acte sous seing privé qui fait foi entre les parties au bail. Il constitue la preuve du paiement des loyers et des charges, à condition qu’il émane effectivement du bailleur.
  • Il revient au locataire de prouver le règlement de la location et de ses charges (article 1315 Code civil).
  • Le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire des quittances de loyers précisant le prix du loyer mensuel, les charges ainsi que les indemnités d’occupation. Il n’est pas obligé d’y mentionner son nom et son adresse.
  • En cas de paiement partiel, il doit délivrer les reçus des termes effectivement réglés, en imputant les versements opérés à chaque échéance successive.
  • Si le propriétaire ne délivre pas de quittance après règlement des loyers, il ne pourra pas se prévaloir des retards de paiement pour rompre le contrat de bail.
  • Pour justifier les charges de copropriété face au locataire, le copropriétaire devra consulter les pièces justificatives avec la permission du syndic.
  • Au cas où le bailleur refuse de recevoir le versement, le preneur peut consigner la somme après avoir fait des propositions réelles, rejetées par le propriétaire. La consignation ne vaut paiement que si elle est validée par une décision judiciaire.

Conflits liés au règlement du loyer

Lorsque le loyer n’est pas réglé dans les conditions requises, il peut apparaître un incident de paiement. Le bailleur a le droit dans ce cas d’initier une action judiciaire pour :

  • Contraindre le locataire à payer les loyers échus ;
  • Mettre en œuvre la clause résolutoire du bail ;
  • Résilier le contrat ;

Il peut refuser de renouveler le bail commercial sans payer aucune indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime.

Il bénéficie de dommages-intérêts sans avoir à justifier une perte quelconque en cas de retard dans le paiement des loyers ou des charges.

En cas de sous-location, le propriétaire dispose d’une action personnelle et directe en paiement à l’encontre du sous-locataire dans la limite du sous-loyer.

L’action en paiement peut se heurter à un défaut d’exécution des obligations contractuelles du bailleur. En principe le locataire ne peut valablement suspendre le règlement du loyer en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations. Cependant, l’exception d’inexécution est généralement retenue pour le commerçant qui ne peut pas utiliser les lieux loués.

Le locataire peut demander judiciairement des délais de paiement si la résiliation du bail n’est pas acquise.