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Plusieurs locataires peuvent décider solidairement de louer un local commercial. Cet engagement est mentionné dans la clause de garantie solidaire qui renforce les chances du bailleur d’être payé.

Que signifie la clause de garantie solidaire dans le bail commercial ?

Le bailleur peut consentir un bail commercial à plusieurs personnes sans qu’elles soient forcément solidaires entre-elles à son égard. En cas de non-paiement, le propriétaire a le droit de tous les assigner en payement, mais il ne peut réclamer l’intégralité des impayés à un seul des colocataires.

La clause de solidarité permet au bailleur de demander à n’importe quel des colocataires de payer l’intégralité des dus supportés par l’ensemble des occupants. Il choisit librement le locataire qu’il souhaite poursuivre, sans que ce dernier puisse se détourner au détriment d’un autre ou exiger la poursuite de chaque colocataire séparément et pour leur part (Articles 1200 et 1203 du Code civil).

Chacun des colocataires représente les autres, ce qui signifie qu’une mise en demeure adressée à l’un d’eux produit effet envers les autres. La demande d’intérêts moratoires fait courir des intérêts à l’égard de tous les colocataires même si elle a été adressée à un seul locataire. Une décision de justice rendue entre le bailleur et le locataire poursuivi s’applique également autres occupants solidaires.

Quels avantages pour le bailleur

En cas de départ d’un colocataire

Le locataire solidaire qui quitte les lieux après avoir donné congé au bailleur est toujours tenu au paiement des loyers dus pour la période postérieure à la date d’effet du congé. Son départ ne crée pas une rupture du contrat, seul le congé de tous les colocataires peut mettre fin au bail. De même, un départ sans congé n’éteint pas les effets de la solidarité entre locataires.

Décès d’un occupant

Si un des colocataires solidaires décède, sa dette se divise entre ses héritiers qui deviennent à l’égard du bailleur codébiteurs solidaires avec le ou les locataires survivants, sauf s’ils renoncent à la succession.

Prolongation et extinction du bail

En cas de tacite reconduction du bail, la clause de solidarité prévue dans le contrat initial continue de s’appliquer, la prolongation du bail commercial ne correspondant pas un nouveau contrat.

La solidarité s’arrête à la résiliation du bail, comme avec toutes les autres causes d’extinction ou de rupture du contrat. Elle n’agit donc pas pour le paiement de l’indemnité d’occupation réclamée à un occupant qui s’est maintenu sans titre dans les lieux loués (article 1382 du Code civil).

Pour être remboursé, le locataire qui a payé l’intégralité des sommes dues peut se retourner contre les autres colocataires afin de récupérer leurs parts et portions. Il peut renoncer à son action en remboursement, mais sa renonciation doit être claire et sans équivoque.

Cession du droit au bail

  • Clause de garantie solidaire dans le contrat de cession

Le cédant reste en principe débiteur solidaire du paiement des loyers pendant la durée du bail si le contrat contient une clause de garantie solidaire. Cette obligation ne peut cesser que par l’effet d’un congé ou d’une résiliation.

Cependant, lors de la cession du doit au bail, les parties peuvent insérer une clause de garantie par laquelle le cédant s’engage solidairement avec le cessionnaire à l’exécution du contrat et au paiement des loyers. Ce procédé permet d’assurer davantage la sécurité du bailleur.

  • Effets

Le cédant est garant de tous les cessionnaires successifs dans la limite de la durée de son bail initial. Il demeure solidaire jusqu’à l’expiration du bail tacitement prolongé si le contrat ne précise pas que la garantie se limite à la durée du bail.

Toutefois, pour les cessions conclues après le 20 juin 2014, le bailleur ne peut invoquer la clause de garantie que sur une période de trois ans à partir de la date de cession (Article L 145-16-2 du Code de commerce). La clause ne s’applique pas au bail renouvelé, sauf stipulation contraire.

Le propriétaire est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d’un mois à partir de la date à laquelle le loyer aurait dû être payé.