Quelles sont les différentes stratégies pour augmenter les loyers des locaux commerciaux ?
Un propriétaire qui loue des locaux commerciaux place son actif pour recevoir une rente qui se compose principalement du loyer. Il doit maîtriser les stratégies pour augmenter les rendements tout en respectant la loi et ses obligations vis-à-vis de son locataire.
Comment augmenter les loyers commerciaux ?
Insérer une clause particulière dans le contrat
L’investisseur peut prévoir l’augmentation des loyers commerciaux dans le bail commercial. Cette clause permet d’indexer le loyer sur un indice de référence. Les coutumes font que l’indice généralement utilisé est l’ICC (Indice du Coût de la Construction). Depuis la loi PINEL du 1er septembre 2015, l’indice utilisé est l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux).
Il faut savoir que le choix de l’indice était libre, il était même possible d’indexer le loyer sur une composante du bilan du locataire (Chiffre d’Affaires, résultat, etc.)
L’augmentation ou la baisse dépendent toujours de l’indice de référence. On parle aussi de la clause d’échelle mobile qui doit être rédigée avec beaucoup de précision pour éviter les litiges et discutions diverses.
Il faut aussi savoir qu’il est possible de réajuster le dépôt de garantie en fonction de l’indice pour qu’il soit toujours égal au nombre de mois de loyer hors charge prévu dans le bail. Faut il inscrire cette clause dans le bail lors de sa rédaction.
Une augmentation du loyer du local à l’initiative du locataire : La despécialisation pleinière ou partielle
La déspécialisation est un moyen pour le propriétaire de renégocier le loyer. Il se peut en effet que pendant la durée de la convention, le locataire fasse une autre activité non mentionnée dans le document ou qu’il souhaite faire une nouvelle activité.
Le propriétaire est alors en droit d’augmenter le loyer, ce changement est appelé la déspécialisation simple.
Toutefois, si la nouvelle activité du locataire n’est pas complémentaire à celle précisée dans le contrat, le propriétaire peut la refuser.
Dans ce cas, la solution est de faire une déspécialisation « renforcée ». Si elle s’est faite sans l’accord du propriétaire, ce dernier a la possibilité de dénoncer le bail, ce qui lui permet de relouer à un prix plus important ou de négocier un droit d’entrée au prochain locataire.
Avant de déspécialiser, il faut vérifier que vous en avez la possibilité vis-à-vis du règlement de copropriété.
Le changement des conditions de bail commercial
La durée d’une location varie en fonction du bail commercial signé par les deux parties, le locataire et le propriétaire. Les nombreux événements qui surviennent au cours de la location peuvent changer les composantes du bail.
Il se peut en effet que le locataire décide d’allonger la durée de la location. Le propriétaire peut ainsi en profiter pour mettre une clause d’augmentation du loyer dans l’avenant du contrat, ce qui est aussi valable lors d’une sous-location pour laquelle la majoration du loyer est autorisée.
Les modifications de la situation du local
Pendant la durée de la location, le locataire peut avoir la possibilité de bénéficier d’avantages non prévus au moment de la signature du contrat.
Par exemple, la construction de nouveaux immeubles peut augmenter les facteurs de commercialité d’une boutique. Le propriétaire peut alors faire valoir que le locataire à « changé l’emplacement », ce qui lui permet de faire une demande de réévaluation du bail.
Le propriétaire peut demander une augmentation du loyer en fonction des recettes de son preneur. Si le locataire n’a pas pris l’initiative d’informer le propriétaire, ce dernier doit fournir des preuves tangibles au juge pour avoir gain de cause. Cette modification s’applique généralement au renouvellement du loyer.
