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Le rôle essentiel de la SCI est d’éviter l’indivision qui pose des problèmes de transmission du patrimoine des parents aux enfants.

Les avantages de la SCI

En effet, il est plus facile de transmettre les parts d’une SCI plutôt que de couper physiquement un Bien immobilier en plusieurs parties, car c’est la plupart du temps impossible de le faire.

Il est donc important d’investir par le biais d’une SCI.

Le choix de l’option fiscale

La SCI permet par ailleurs de choisir entre l’Impôt sur les Société (IS) et l’Impôt sur les Revenus (IR).

Impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés permet de maitriser l’imposition pour la réduire au maximum possible. Plusieurs règles sont à maitriser et à approfondir pour arbitrer sur le fait de choisir cette option ou non.

L’IS permet de générer un amortissement comptable qui permet de réduire la base imposable.

Cette solution est très intéressante à Court Terme, mais si le propriétaire souhaite un jour vendre son Bien, elle doit être comparée à la solution de l’IR. En effet l’amortissement réduit de 1/20 du prix d’achat la base imposable du Bien pendant 20 ans. Au moment de la vente, il faut rajouter au prix de vente l’intégralité des amortissements passés.

Au delà de 20 ans, il n’y a plus d’avantage fiscal.

Note: Parfois, la durée est inférieure à 20 ans. C’est l’administration fiscale qui la fixe en fonction du type de Bien.

Conseil : Il faut éviter de vendre un Bien acquis à l’IS.

Impôt sur les revenus

L’impôt sur les revenus, ou plus précisément la déclaration des revenus fonciers, est la manière de déclarer la plus couramment utilisée par les SCI.

Par contre, il faut préciser que la plupart des SCI n’a pas de locaux commerciaux.

La particularité du choix de l’option fiscale de la SCI pour acquérir des murs commerciaux

Les murs commerciaux sont très rentables à comparer aux investissements dans l’immobilier résidentiel. Il est certain que pour le même montant investi, les revenus sont plus importants sur le long terme.

Cette rentabilité importante implique forcément une imposition élevée.

Comme expliqué plus haut, la maitrise de l’imposition se fait à l’impôt sur les sociétés.

C’est pour cette raison qu’il faut passer du temps, non à se demander s’il faut créer ou non une SCI (car c’est une nécessité), mais plutôt sur l’arbitrage fiscal entre l’IS ou l’IR qui permettra de réaliser beaucoup d’économies.

Conclusion

En matière d’arbitrage IS/IR, il faut faire des comparaisons entre les deux solutions avant de s’engager. En effet, il est impossible de faire marche arrière et de repasser à l’IR si on a choisi l’IS.

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