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Les règles de répartition des charges liées au local commercial ne sont pas cadrées par la loi. Certaines jurisprudences existent à ce sujet, mais pour éviter tout contentieux, le bail doit être le plus clair possible.

Règle particulière du 606 et des gros travaux

Depuis la loi Pinel, il n’est plus possible de mettre à la charge du locataire l’article 606 et les gros travaux comme le terrassement, le rafraichissement du bâtiment après une inondation, la toiture et toutes les autres charges cadrées par l’article 606 et la jurisprudence.

L’application de la loi au 1er septembre 2014

Travaux de mise aux normes du local

Si le bail ne spécifie rien sur la mise aux normes du local, elle sera obligatoirement à la charge du propriétaire.

L’exemple le plus actuel est la mise aux normes de l’accessibilité handicapé quand elle touche au bâti de l’immeuble. Ce type de travaux est donc à la charge du propriétaire.

La sécurité incendie

Conseil : écrire précisément le bail

Si le bail n’est pas suffisamment clair, il y un risque d’incohérence au niveau de la récupération des charges.

Par exemple une chaudière installée par un locataire peut faire l’objet d’un débat si elle tombe en panne.

Si le bail ne spécifie pas à qui revient le coût du remplacement, un vide juridique implique une non réponse. Soit le locataire réalise les travaux, soit un bras de fer s’installe entre le locataire et le propriétaire pour savoir qui engage les frais.

C’est pour cette raison qu’il est nécessaire d’écrire correctement la clause du bail expliquant la répartition des charges.

Que risquent le propriétaire et le locataire ?

A la suite d’un contentieux, si des travaux sont jugés à la charge d’une des parties, l’autre partie peut forcer la première à payer les réparations. Si le propriétaire est condamné à payer, le locataire peut même faire les réparations et les financer en déduction du loyer.

Les deux parties peuvent aussi obtenir un jugement de résiliation du bail.

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