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L’indemnité de remplacement correspond à l’indemnité principale versée à un locataire évincé de son bail. Elle est exigée lorsque l’éviction entraine la perte totale du fonds de commerce ou de la clientèle.

Conditions pour fixer une indemnité de remplacement

Pour être prise en compte, le transfert du fonds de commerce doit être commercialement convenable, réaliste et économiquement viable. L’absence de ces conditions peut provoquer la perte du fonds qui peut aboutir au versement d’une indemnité de remplacement.

La disparition du fonds est généralement liée à la perte de l’emplacement, mais elle peut être également causée par l’absence de certains éléments de fait tels que les caractéristiques irremplaçables du local loué notamment les éléments d’aménagement et de décorations.

Si la perte de l’emplacement n’engendre pas la perte de la clientèle, le locataire peut bénéficier d’une indemnité de remplacement au cas où il ne peut pas s’installer dans des locaux proches de l’immeuble duquel il est évincé.

Si le transfert de l’activité dans un autre local est incertain, l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit se baser sur l’hypothèse d’une disparition totale du fonds. C’est le cas lorsque l’agrément de l’administration pour le transfert d’un débit de tabac est incertain et qu’aucune condition ne présage que l’activité sera transférée dans un autre local.

Pour une enseigne de réseau, la possibilité d’un transfert de tout ou partie de la clientèle vers un autre emplacement s’apprécie par le maillage aussi bien de l’enseigne que celui de la concurrence. On analyse la nature de la clientèle pour mesurer sa fidélité.