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En matière de bail commercial, l’utilisation des locaux loués répond à une destination précise (article 1728 du Code civil). Pour la modifier, l’occupant a besoin de l’autorisation du bailleur. Le non respect de ce principe peut conduire à la rupture du bail.

Usage d’un local commercial

Choix de la destination

La destination d’un bail commercial est l’activité industrielle, artisanale ou commerciale pour laquelle le local est loué. Le locataire n’est pas libre d’exercer n’importe quelle activité dans les lieux loués, sauf celle prévue au bail.

Le bailleur et le locataire choisissent librement la destination du local lors de la conclusion du contrat de location. Le choix ne doit pas être contraire aux bonnes mœurs ou au règlement de copropriété de l’immeuble. Il doit être également conforme aux dispositions légales et réglementaires au risque d’entraîner une nullité du contrat.

Détermination en cas de conflit

On se réfère aux clauses contractuelles pour déterminer la destination, pas en se basant sur l’usage qui est effectivement fait des lieux. La clause de la destination doit être donc précise.

Si l’exploitation réellement exercée par le locataire ne correspond pas aux stipulations du bail, ces dernières prévaudront sur l’activité pratiquée. La commune intention des parties n’as pas d’importance dans ce cas.

Les clauses contractuelles priment également sur la définition de l’activité retenue par la réglementation professionnelle.

Si le bail est imprécis ou silencieux sur l’usage des lieux, le juge recherche la commune intention des parties pour déterminer la destination des locaux.

Changement d’affectation des locaux à usage d’habitation

Pour changer l’affectation des locaux à usage d’habitation aux fins d’activités commerciales, il faut une autorisation administrative préalable pour les communes de plus de 200 000 habitants et les départements de la Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).

L’autorisation est délivrée par le maire de la commune où se trouve l’immeuble. Pour les villes de Paris, Marseille et Lyon, elle s’obtient après l’avis du maire de l’arrondissement concernée (CCH art. L 631-7-1).

Le propriétaire doit obtenir l’autorisation de changement d’usage avant la signature du bail. L’acte est accordé à titre personnel et n’est plus valable si l’activité du bénéficiaire prend définitivement fin. Les locaux qui ont abrité le commerce doivent retrouver leur usage d’habitation.

Une activité commerciale peut s’exercer dans une partie d’un local d’habitation utilisée comme résidence principale de l’occupant. Mais cette pratique est soumise à des conditions :

  • Si le local se trouve au rez-de-chaussée, le locataire n’a pas besoin d’une autorisation préalable.
  • S’il est situé en étage, l’occupant doit obtenir une autorisation préalable du maire pour un commerce qui accueille de la clientèle et des marchandises.

En tout état de cause, l’activité exercée ne doit pas être contraire à une mesure législative, une clause contractuelle du bail ou à une stipulation du règlement de copropriété. Elle ne doit pas créer des nuisances et dangers pour le voisinage, ni provoquer des désordres sur le bâti.