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Le bailleur s’expose à une série de sanctions, tant contractuelles que judiciaires, lorsque l’inexécution des travaux qui l’incombent empêche le locataire d’exploiter normalement les locaux. Il peut également être poursuivi par un tiers victime de son inexécution contractuelle.

Que peut faire le locataire ?

Demander une exécution forcée

Lorsque le refus du bailleur d’exécuter les travaux ordonnés par l’administration empêche le locataire d’exploiter son fonds de commerce, ce dernier peut demander au juge de condamner le propriétaire à l’exécution forcée des travaux.

Réaliser les travaux à la place du bailleur

Dans certains cas, le locataire peut effectuer lui-même les travaux et exiger le remboursement des dépenses au bailleur.

Avant de les réaliser, il doit mettre en demeure le propriétaire. Si ce dernier ne s’exécute pas, le preneur demande une autorisation judiciaire pour procéder aux travaux.

Aucun remboursement ne peut être exigé si cette démarche n’est pas respectée. Cependant, le locataire pourra toujours réclamer des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance éventuellement subi du fait des manquements du bailleur.

En cas d’urgence, le locataire peut accomplir les travaux qui s’imposent sans attendre l’autorisation du juge et demander par la suite le remboursement au bailleur. Toutefois, le coût doit correspondre aux opérations, effectuées de façon économique, sans démesure.

Refuser de payer le loyer

Pour refuser le paiement des loyers échus pour inexécution de travaux par le bailleur, le locataire doit obtenir l’autorisation préalable de la justice. Il est toujours tenu au payement des loyers qui constituent une créance certaine contrairement à l’inexécution du bailleur qui n’est pas une créance certaine, liquide et exigible.

L’exception d’inexécution soulevée par le preneur peut être considérée comme une faute pouvant conduire à la résiliation du bail demandée par le bailleur. L’absence de travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble n’empêche pas en effet le locataire à l’occuper.

Le paiement des loyers peut être suspendu si l’inexécution du bailleur rend difficile ou impossible l’utilisation des locaux conformément à sa destination contractuelle. Le défaut d’exécution des travaux imposés par l’administration met en cause l’obligation de délivrance du bailleur qui peut se voir opposer l’exception d’inexécution.

Engager la responsabilité du propriétaire

Responsabilité civile

Le locataire victime de préjudice peut engager la responsabilité du bailleur devant le juge pour obtenir une réduction du loyer pendant la réfection des lieux loués et des dommages-intérêts pour la privation de jouissance due au défaut d’entretien du bâtiment.

Responsabilité pénale

Le bailleur engage sa responsabilité pénale lorsque le manquement à son obligation d’entretien cause un dommage, voire la mort d’une personne.

La victime pourra dans ce cas invoquer l’article 121-3 du Code pénal, qui qualifie de délit de mise en danger de la vie d’autrui, une faute, imprudence, négligence ou un manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement.

Elle peut également invoquer l’article 221-6 du Code pénal pour homicide involontaire.

Résilier le bail

Le locataire peut obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur.

Actions du tiers au contrat

Le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il doit simplement prouver l’existence et l’étendue de du préjudice, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et la faute commise, sans avoir à apporter la preuve de l’existence d’une faute délictuelle distincte, extérieure au contrat.