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Les travaux réalisés dans le cadre d’un bail commercial peuvent avoir des incidences sur la valeur locative de l’immeuble objet du bail à cause des différentes taxes qui leur sont appliquées.

Taxe foncière

Cette imposition est établie au nom du propriétaire qui est en principe seul redevable devant l’administration fiscale, même si le Bien est mis en location.

Travaux à l’intérieur des locaux

Les travaux d’aménagement effectués dans un local déjà construit, dont le coût dépasse celui d’un simple entretien entrant dans les charges de l’entreprise, doivent figurer en immobilisation à l’actif du bilan de la personne qui les a réalisés (propriétaire ou locataire).

Ces opérations peuvent influencer le calcul de la valeur locative qui sert de base à la taxe foncière, selon qu’ils modifient ou non les caractéristiques du local.

Les travaux destinés à revenir gratuitement au propriétaire à l’expiration du bail et qui modifient les caractéristiques physiques du local entrent dans le calcul de la valeur locative servant d’assiette à la taxe foncière. Il peut s’agir notamment de :

  • Adjonction d’équipements nouveaux (chauffage, ascenseur, etc.),
  • Rénovation du gros œuvre (portes, fenêtres, carrelage, vitrerie, etc.),
  • Suppression ou élévation de cloisons,

Pour être pris en compte, ces dépenses doivent entraîner une modification de la valeur locative du bâtiment supérieure à 10 %. Les ouvrages qui ne modifient pas les caractéristiques physiques du local ne sont pas retenus dans les bases de la taxe foncière.

Constructions sur sol d’autrui

Lorsque le locataire édifie une construction sur sol d’un bailleur à qui le Bien doit revenir contre indemnité ou si ce Bien doit être détruit après l’expiration du bail, le preneur considéré dans ces cas comme propriétaire de la construction sera imposable à la taxe foncière.

Si le contrat prévoit une clause de retour gratuit (l’édifice revenant à titre gratuit au bailleur), la propriété de la construction est dans ce cas attribuée au propriétaire du sol dès la fin des travaux. Le bailleur sera soumis à une taxe foncière à la fois sur la propriété bâtie et sur la valeur du terrain.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Le locataire qui dispose d’un Bien pour les besoins de son activité professionnelle paye la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Les travaux effectués dans les locaux par le propriétaire ou le locataire peuvent être pris en compte pour le calcul de la valeur locative qui sert de base à la CFE dans les mêmes conditions qu’en matière de taxe foncière.

Le locataire qui réalise une construction sur sol d’autrui est imposable à la CFE à la fois sur la valeur locative du sol et sur celle de l’édifice, dans la mesure où il dispose du terrain et de la construction pour l’exercice de son activité. Cette imposition reste applicable en cas de démolition, de retour gratuit ou contre indemnité au bailleur.