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La destination d’un local est celle prévue dans le contrat de bail et ses avenants ou autorisée par une décision judiciaire en cas de déspécialisation. C’est un élément de détermination de la valeur locative, dont la modification, si elle est notable, peut entrainer le déplafonnement du loyer.

En quoi consiste le changement de destination ?

La destination est un critère de la valeur locative qui s’apprécie par référence aux clauses du bail. Son changement intervient lorsque le locataire exerce une activité différente de celles autorisées par le contrat de bail ou par le tribunal en cas de déspécialisation.

L’extension du commerce dans le respect de la destination des lieux telle que stipulée au bail ne constitue pas une modification d’un élément de la valeur locative.

L’appréciation du changement peut conduire à des difficultés d’interprétation de la clause « destination » du bail en rapport avec les autres dispositions contractuelles. Il faut prendre en compte les indications inscrites dans la rubrique «destination des lieux» sans s’attacher exclusivement aux stipulations relatives à la «désignation des lieux».

La destination des lieux loués doit être distinguée de l’usage particulier qui en est fait par le locataire. Pour un bail ayant un usage de coiffeur-parfumeur pour le tout, la transformation de deux pièces, désignées comme logement par le bail, en lingerie avec douche et réserve ne constitue pas un changement de la destination.

Si le bail est stipulé tous commerces, l’exploitation d’une nouvelle activité ne peut pas constituer un motif de déplafonnement.

Les parties doivent accorder le plus grand soin à l’élaboration de la clause «destination» et surtout à la définition de l’affectation des locaux dits annexes pour éviter des confusions.

Caractère notable de la modification

Pour que le changement d’usage entraine le déplafonnement du loyer, la modification doit être notable et intervenir au cours du bail expiré. Le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné même si le changement n’a eu aucune incidence favorable sur l’activité du locataire.

Le caractère notable de la modification s’apprécie de manière objective et abstraite en comparant la destination initiale avec les nouvelles activités et possibilités commerciales générées par l’extension.

Le bailleur n’est pas obligé de prouver que le changement a produit une amélioration de la commercialité. Le déplafonnement est acquis même si le locataire démontre qu’il n’a jamais en fait utilisé l’extension du bail. Le loyer est généralement déplafonné dans les cas ci-après :

  • Changement de nature de l’activité (commerce de bonneterie transformé en celui de radio-télévision-électroménager ou substitution d’une activité d’antiquaire à celle de promoteur-constructeur).
  • Changement de nature de clientèle ou du mode de commercialisation (extension d’un commerce de gros à celui de détail).
  • Extension d’une ou plusieurs branches d’activités. Le locataire conserve sa clientèle à qui est offerte désormais une nouvelle activité. Cette modification constitue le motif de déplafonnement fréquemment retenu par les tribunaux.

Même si bailleur a reçu au préalable une indemnisation (somme en capital ou supplément de loyer) versée par le locataire à titre de changement de la destination, ce montant ne peut faire obstacle au déplafonnement du loyer renouvelé que la transformation irrégulière a entrainé.

En cas de violation des clauses contractuelles relatives à la destination des lieux, le bailleur peut demander la résiliation du contrat, refuser le renouvellement du bail, accepter la transformation opérée irrégulièrement et l’utiliser comme un motif valable pour déplafonner le loyer. Le juge vérifie le caractère notable du changement de l’usage des locaux.