Le locataire ne peut pas sous-louer les locaux qui font l’objet d’un bail commercial conformément aux articles L 145-1 s. du Code de commerce. La sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. A quelles conditions est-il permis de sous-louer un local commercial ?

Hormis son autorisation, le propriétaire doit participer ou concourir à l’acte.

Autorisation du bailleur

Le bailleur peut donner son accord dans une clause contractuelle lors de la signature du contrat ou en cours de bail.

Accord contenu dans une clause contractuelle

La clause autorisant la sous-location dans le bail initial vaut généralement pour le renouvellement du contrat. Cependant, si l’autorisation initiale tient dans une durée limitée, un nouvel accord est nécessaire pour :

  • Renouveler la sous-location intervenant après l’expiration de cette durée ;
  • Une nouvelle sous-location conclue avec une autre personne ;
  • Un sous-locataire nommément désigné.

La clause doit contenir l’accord du bailleur en cas de sous-location à usage d’habitation d’une partie des locaux commerciaux autant que pour les sous-locations de courte durée.

Consentement postérieurement au contrat de bail

Le propriétaire peut donner son accord après la signature du bail dans un acte séparé.

La demande d’autorisation du locataire ne respecte aucune forme particulière. Toutefois, pour éviter des contestations éventuelles et pour des questions de preuves, il est conseillé d’adresser une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur.

L’acceptation du bailleur n’est également soumise à aucune formalité légale. Elle peut être écrite (courrier, avenant au bail, clause du bail initial, etc.), tacite (nécessairement un comportement sans équivoque) ou orale. Son consentement écrit est préférable pour prouver aisément l’autorisation.

Le propriétaire dispose d’un droit discrétionnaire et sans limite pour interdire les contrats passés sans son autorisation préalable entre son locataire et un sous-locataire. Le preneur ne peut ni le poursuivre pour abus de droit, ni saisir le juge pour autoriser la sous-location.

Si la clause d’autorisation contenue dans le contrat initial n’est pas reproduite dans le bail renouvelé, le locataire doit demander un nouvel accord.

En cas de tacite reconduction du bail, l’autorisation initiale reste valable, sauf exception. La reconduction ou prolongation du contrat ne vaut pas une nouvelle convention contrairement au renouvellement.

En cas de vente d’immeuble, l’autorisation de sous-louer est opposable à l’acquéreur si elle figure dans le bail initial. Au cas où elle a été donnée en cours de bail et avant la cession des locaux, l’acquéreur n’est lié que s’il en a eu connaissance ou si l’autorisation a date certaine.

Participation à l’acte de sous-location

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR pour l’amener à concourir au contrat de sous-location.

A compter de la réception de l’avis datant l’intention du locataire de sous-louer, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours pour faire connaitre s’il souhaite concourir à l’acte.

L’appel lui permet de connaitre les conditions du sous-bail et de s’assurer de leur conformité au bail principal afin de demander éventuellement un réajustement du contrat le liant à l’occupant titulaire.

C’est une formalité substantielle, une condition nécessaire et suffisante de la régularité de la sous-location. Elle s’impose au locataire même si le bailleur a connaissance d’un tel contrat et le tolère.

La procédure est également exigée même si l’autorisation est nominative ou concerne un potentiel sous-locataire connu du propriétaire qui n’est pas obligé de répondre à l’appel, d’être présent à la signature de l’acte ou de donner son accord au locataire.

En effet, le concours à l’acte n’a pas pour but de permettre au bailleur de discuter le principe même de la sous-location puisque, par hypothèse, il l’a déjà autorisée.

L’appel est indispensable aussi bien pour le contrat de sous-location initial que pour chacun des renouvellements amiables suivants. Il n’est pas requis en cas de tacite reconduction.

Le sous-locataire peut dans son intérêt prendre l’initiative d’effectuer la formalité de l’appel en cas de défaillance du locataire. En effet, le contrat de sous-location n’est opposable au bailleur que si cette démarche est accomplie.

Les parties peuvent cependant déroger à ce principe en convenant d’alourdir ce formalisme ou au contraire de l’alléger. Elles peuvent y renoncer contractuellement. La renonciation du bailleur à contribuer à l’acte doit être clairement exprimée.