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Lorsqu’un Bien loué est détruit, les conséquences à l’égard des parties peuvent varier selon les causes et l’ampleur de la destruction.

Destruction totale de locaux

La perte totale d’un local se définit comme la destruction matérielle des lieux qui est effective et définitive. L’apposition de scellés n’équivaut pas ainsi à une perte totale si les locaux demeurent matériellement intacts et prêts à être utilisés de nouveau par le locataire, dans un bref délai, une fois les scellés levés.

Il y a perte totale des locaux lorsque leur usage ou jouissance au regard de leur destination sont rendus impossibles.

C’est le cas notamment d’une toiture n’assurant plus le couvert car endommagées à 80 %, d’une salle de cinéma interdite d’exploitation parce que ne respectant plus les conditions de sécurité ou des locaux d’une entreprise dont l’utilisation ne répond plus à la destination du bail, car détruits en partie par un incendie.

Par contre, il n’y a pas destruction de la chose louée si la réalisation de travaux de construction sur l’immeuble n’empêche pas le locataire d’occuper les locaux et d’y exercer son commerce conformément à la destination du bail.

Lorsque l’administration interdit l’exercice d’activité à une société ayant contrevenu à la réglementation, on ne peut assimiler cette situation à une perte des locaux loués si les prescriptions administratives étaient antérieures à la signature du bail.

L’immeuble loué est considéré comme totalement détruit lorsque le coût des travaux de remise en état est excessif pour assurer l’usage auquel il est destiné. Le juge cherchera à savoir si ce montant n’excède pas la valeur du bâtiment.

Perte partielle

La destruction du Bien est partielle lorsqu’une partie du local loué disparaît, obligeant le locataire à en jouir que d’une partie. Ne peut être qualifiée de perte partielle du Bien loué l’apparition de fissures sur les baies vitrées ou les murs de façade de l’immeuble, des désordres qui n’empêchent pas le locataire de continuer normalement son activité.

Il faut distinguer la destruction partielle de la détérioration des locaux qui oblige le bailleur à intervenir en raison de son obligation d’entretien et de réparation. Pour opérer la distinction, le juge prend en compte la diminution de l’usage du Bien, l’ampleur et le coût des travaux à réaliser, estimés par rapport à la valeur vénale des locaux et de leur rentabilité locative.

En cas d’expropriation, le locataire peut exiger du bailleur d’entreprendre des travaux nécessaires sur la partie de l’immeuble non concernée par l’opération et susceptible d’être utilisée conformément à la destination du bail.

Bien détruit par cas fortuit

Selon l’article 1722 du Code civil :

  • Si en cours de bail, le local loué est détruit en totalité par cas fortuit, le contrat de bail est résilié de plein droit ;
  • S’il s’agit d’une destruction partielle, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail en fonction des circonstances.

Dans les deux cas, le preneur n’a droit à aucun dédommagement, ni même pour la perte de son local.

Cette règle s’applique également pendant la période de maintien du locataire dans les locaux avant la fixation de l’indemnité d’éviction. Cependant les parties peuvent écarter son application par une clause du bail.