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Pour bien comprendre les fluctuations du prix de vente des locaux commerciaux, il faut analyser ses deux composantes principales : L’emplacement et le profil des acheteurs.

L’emplacement

Le rendement

L’expertise ou l’estimation préalable à la vente a pour principal objectif de déterminer le « bon rendement » pour l’emplacement, les atouts juridiques et les différentes prestations qu’offre le local.

Qu’est-ce qu’un bon emplacement ?

La qualité d’un emplacement est déterminée par la qualité de la commune (pouvoir d’achat, profil des habitants, etc.), mais aussi par des critères purement locaux (passage devant la boutique, type de clientèle, pouvoir d’achat du quartier, zone de chalandise, concurrence, etc.)

Risque et emplacement

Si l’emplacement est de qualité, le risque pour l’investisseur est faible, l’investissement est mieux sécurisé.

Inversement, un emplacement de moins bonne qualité augmente le risque de non location. L’investissement étant moins sécurisé, il doit être plus rentable. De plus, la crise économique actuelle touche davantage les entreprises situées dans des emplacements de second ordre que dans des bons emplacements.

Le rendement est donc par nature plus faible sur un emplacement Numéro 1 ou 1bis que sur un emplacement secondaire.

Le profil des investisseurs

On peut déterminer 3 types d’investisseurs en immobilier locatif

1. Les investisseurs dans l’immobilier résidentiel

La valeur cumulée du parc de certains investisseurs peut être très importante, mais celle de chaque lot est plutôt limitée. Le profil de l’investisseur type est large.

2. Les investisseurs de murs commerciaux à petits budgets

De nombreux investisseurs se tournent vers les locaux commerciaux, car les rentabilités sont meilleures, la législation est moins contraignante et plus en faveur du propriétaire.

Avant la crise, les banques finançaient couramment les commerçants qui achetaient « les murs et le fonds » de leur commerce. Aujourd’hui, elles répartissent leur risque entre un investisseur qui achète les murs et le commerçant qui achète le fonds.

La contrainte est que c’est un marché beaucoup plus technique que l’immobilier résidentiel, les connaissances en droit commercial sont nécessaires. Il est nécessaire de se faire accompagner par un expert du secteur pour ne pas se tromper.

Le marché des budgets inférieurs à 300 000 euros est donc fortement impacté.

3. Les investisseurs de murs commerciaux à gros budgets

Ces investisseurs sont des investisseurs professionnels, des foncières familiales, les SCPI, des institutionnels, les assureurs, etc.

L’offre et la demande

L’offre est composée

• D’investisseurs qui ont acheté il y a une dizaine d’années et qui souhaitent réaliser leur plus value en mettant en vente
• De commerçants qui avaient acheté « murs et fonds » et qui partent en retraite ou changent de métier
• De propriétaires qui ont d’autres projets

Malgré tout, la quantité de Biens disponibles à la vente n’est pas aussi importante que dans l’immobilier résidentiel !

L’avis d’expert du cabinet Perfia

Il est évident que la conjoncture est très favorable à l’acquisition de murs commerciaux. En effet, le déséquilibre entre l’offre et la demande va forcément entrainer une augmentation des prix dans les années à venir.

Bien évidemment, cette hausse est conditionnée à une stabilisation de la conjoncture économique.

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