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L’activité de marchand de Biens a peu à peu disparu depuis une dizaine d’année à cause de l’envolée des prix au m2 de l’habitation.

Ce métier s’est spécialisé pour ne laisser place qu’à des marchands pointus sur la fiscalité, ayant un réseau d’apporteurs suffisamment développé pour vivre de cette activité.

Nous allons aborder les différents supports professionnels pour faire des opérations de marchands de Biens.

Les facteurs liés au métier

Les aspects juridiques liés au métier de marchand de Biens, et plus particulièrement sur les locaux professionnels, sont très complexes.

La maitrise de la lecture des règlements de copropriété et des règles d’urbanisme permettent de définir exactement les activités potentielles pour les surfaces concernées. Cet élément est primordial, car l’opération peut se faire à perte si les affectations visées ne sont pas les bonnes. Par exemple : un local à usage de bureaux se valorisera moins bien qu’un local à usage commercial.

Par ailleurs, les communes sont très contraignantes et dans beaucoup de cas ne prennent pas en compte les facteurs juridiques en abusant de leurs positions.
En effet, certaines mairies s’opposent à l’ouverture de commerces de type « kebab » alors qu’aucun texte ne donne pouvoir à la mairie pour s’opposer à l’ouverture d’un commerce.

Il est donc fortement conseillé d’être bien entouré pour réaliser ce type d’opération.

Est ce intéressant de faire une opération de découpe sur des bureaux ?

Un potentiel de valorisation existe dans certains immeubles de bureaux en copropriété, le processus est le suivant:

L’opportunité réside dans le fait que beaucoup de grandes surfaces sont à vendre à cause de la baisse de la demande locative sur les moyennes et grandes surfaces (au dessus de 500 m2). Certains propriétaires ne peuvent pas faire autrement que de vendre à la baisse.

L’idéal pour le marchand de Biens est d’acheter en négociant au maximum avec ces vendeurs, parfois en difficulté.

La demande la plus importante se situe sur les petites surfaces (entre 15 et 50m2) ce qui permet au marchand de découper et de vendre à la découpe les surfaces sur les prix/m2 où la demande est plus forte. Généralement les grandes surfaces de bureaux sont facilement découpables avec un simple cloisonnement.

Est il rentable de transformer une boutique « mal placée » en habitation ?

Ce type d’opération est très intéressant pour des boutiques parisiennes mal placées et donc difficilement louables. Le prix au m2 du Bien peut parfois être du double après la transformation de la boutique en appartement.

La plupart du temps, quelques travaux permettent de transformer la boutique en habitation avec une modification de façade. Sur le plan rentabilité, l’opération paraît très alléchante, mais il faut analyser la faisabilité administrative.

Le seul critère de risque réside dans l’acceptation cumulée de la mairie et de la copropriété au changement de façade et d’affectation de la boutique.
Il faudra donc faire un changement de règlement de copropriété qui sera voté en assemblée générale extraordinaire.

Si la copropriété ou la mairie s’opposent, l’opération ne pourra pas se faire. Le marchand aura acheté une boutique difficilement louable.

La grande difficulté est qu’il est très difficilement possible de faire ces démarches sans avoir déjà acheté la boutique. Par contre, il est fortement conseillé de démarrer les démarches de transformation pour quelqu’un qui est déjà propriétaire.

Comment valoriser un local commercial ?

La base de valorisation d’un local commercial est la rentabilité par rapport au loyer. Il y a de nombreuses stratégies pour réévaluer les loyers si une boutique est sous-louée.

Certains investisseurs spécialisés n’achètent que des locaux commerciaux sous loués à des prix bas, mais qui sont fixés en fonction du loyer qui n’est à priori pas valorisable.

Avec une bonne gestion rigoureuse, beaucoup d’opportunités peuvent se présenter.

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