Impact de la loi Pinel sur le prix des murs commerciaux
La loi Pinel est clairement à l’avantage du locataire. La profession s’attendait à de plus lourdes modifications, mais il est possible de contourner pratiquement l’ensemble des modifications qui pouvaient impacter fortement le propriétaire.
Par contre, elle est venue alourdir le processus de location et le coût administratif d’un local commercial.
La veille juridique
Le bail commercial est un contrat octroyant une grande liberté aux parties que la loi Pinel est venue modifier, faisant suite à plusieurs actualisations des années passées.
La loi Pinel implique que, contrairement au bail d’habitation qui est bien plus cadré par la loi, la rédaction d’un bail commercial nécessite une veille juridique importante.
La rédaction du bail peut être faite par le bailleur, mais il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel comme Perfia qui se fera généralement rémunérer par le preneur.
L’état des lieux
L’état des lieux n’était pas obligatoire avant la loi Pinel. Il représente maintenant une étape importante de la location et va impliquer un suivi plus précis des travaux de la part du bailleur.
Depuis la loi Pinel, il n’est pas rare d’imposer au preneur de faire valider des travaux au bailleur avant leur réalisation.
Ces obligations de murs commerciaux étaient souvent négligées par les locataires. Il faudra maintenant porter une plus grande attention à ces étapes de gestion courante.
En effet, on peut imaginer que leur contrôle donnera forcément des points de divergence entre preneur et bailleur au plus tard en fin de bail au moment de la signature de l’état des lieux.
Droit de préemption
Le droit de préemption du locataire sur les murs devient maintenant obligatoire. Cette étape vient augmenter le travail administratif lors de la vente des murs.
Le risque le plus important qui peut pénaliser un vendeur, c’est que le locataire préempte en profitant de son droit, mais qu’il n’obtienne pas son financement sans avoir eu la possibilité de vérifier qu’il allait obtenir son prêt immobilier.
Cette étape peut faire perdre beaucoup de temps à un propriétaire et à son acheteur.
Déplafonnement réglementé
Avant la loi Pinel, la loi prévoyait qu’en l’absence de renouvellement de la part du locataire ou du propriétaire, le propriétaire avait le droit de revoir le loyer à sa guise sous certaines clauses de délai.
2 cas se présentaient :
– Le locataire était d’accord, il suffisait de faire un avenant ou un nouveau bail
– Il n’était pas d’accord, le tribunal compétent tranchait sur la valeur locative
La nouvelle règlementation du plafonnement des loyers pénalise le propriétaire qui devra attendre parfois plusieurs années pour retrouver son loyer au montant de la valeur locative décidée par le juge.
Ce déplafonnement n’a pas d’impact sur le prix des murs, mais le propriétaire perdra chaque année la somme équivalent à la différence entre la valeur locative et le loyer initial majoré du plafond de 10% d’augmentation annuel.
Cautionnement solidaire
Avant la loi Pinel, le cautionnement solidaire pouvait être à durée illimitée.
Aujourd’hui, il vient théoriquement retirer de la sécurité au bail, car le vendeur du fonds de commerce est garant pour une durée maximum de seulement 3 ans.
Il est possible de déroger à cette règle en écrivant avec précision le refus du locataire.
Conclusion : quel est l’impact de la loi Pinel sur le prix des murs commerciaux ?
La Loi Pinel a plutôt alourdi l’administratif lié à la gestion d’un bail commercial plutôt que d’impacter les prix des murs.
