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Les deux mesures phares qui peuvent impacter le prix des loyers commerciaux sont la modification de l’indice référence pour l’augmentation des loyers et le déplafonnement des loyers.

Changement de l’indice d’augmentation des loyers

Un des changements attendu concernant l’indexation des loyers commerciaux est la suppression de l’ICC (Indice du Coût de la Construction).

En effet, cet indice très volatile a nettement pénalisé de nombreux locataires depuis sa création.

Deux indices plus stables remplacent l’ICC : L’ILC et l’ILAT, qui sont aussi donnés par l’INSEE.

L’ILAT est « l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires et l’ILC est « l’Indice des Loyers Commerciaux ».

D’après le législateur, ils prennent mieux en compte le niveau des prix et l’activité commerciale.

C’est maintenant l’activité qui va déterminer sur quel indice va reposer le bail commercial

Rappel : Le taux d’indexation a pour but de réviser le loyer. La révision se fait généralement tous les ans ou tous les trois ans.

Début de la prise en compte du changement

Le changement est pris en compte depuis le 1er septembre 2014.

Quel est l’impact sur le loyer à terme ?

Le but de cette réforme était d’éviter les surprises que peuvent vivre les locataires, surtout ceux qui rencontrent des difficultés conjoncturelles.

Le déplafonnement des loyers commerciaux

La Loi Pinel a modifié les règles d’augmentation de loyer en cas de déplafonnement. Le déplafonnement permet dans des cas bien précis d’augmenter le loyer en fin de bail après la durée des 9 ans.

La Loi Pinel a limité le déplafonnement des loyers. Auparavent, il était possible d’augmenter un loyer en dessous du prix du marché pour le passer au prix de marché sans prendre en compte le taux d’augmentation.

L’augmentation est maintenant plafonnée à 10% du loyer de l’année précédente. C’est à dire que tous les ans, l’augmentation du loyer sera plafonnée à 10% pour arriver à terme à la valeur locative ciblée.

Une mesure qui peut être déséquilibrée

Le déplafonnement peut avoir lieu quand la valeur locative augmente dans des zones en forte croissance ou en construction. La notion de valeur locative est ici celle qui s’emploie dans le sens juridique, mais n’est pas forcement cohérente avec la réalité du marché.

Cette mesure est à l’avantage du locataire, car elle permet de maitriser le changement de loyer qui peut être très brutal.

Exemple de déplafonnement

Si le loyer avant déplafonnement est de 100.000 € pour une valeur locative de 120.000 €. Le loyer évoluera comme suit :
1ere année : 100.000 + 10 % = 110.000 €
2eme année : 110.000 + 10 % = 120.000 €

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