Estimation de la valeur locative d’un entrepôt


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Les entrepôts sont des cas particuliers de locaux commerciaux. Ce sont des Biens qui se détériorent avec le temps, mais dont l’entretien est à la charge du locataire, ce qui rend leur estimation beaucoup plus fine à réaliser.

1. Il faut estimer finement la valeur locative pour se prémunir contre les surprises et anticiper les besoins en entretien, évolutions techniques et grosses réparations.

Dans un premier temps, l’estimation est basée sur le taux de vacance ainsi que sur les indicateurs statistiques et économiques. En effet, un entrepôt situé dans une zone à fort taux de vacance ne se louera jamais au prix du marché.
Il est malgré tout possible de négocier dans le bail une clause d’ajustement du loyer sur le taux de vacance, option favorable au locataire qui réalise des économies à court terme, mais aussi au propriétaire qui fait augmenter sa rentabilité à terme.

2. Il convient ensuite de vérifier si l’environnement juridique correspond à une activité donnée. Ce facteur dépend des pouvoirs publics et nécessite un savoir-faire et une bonne expérience.

L’importance du type de bail

Dans un second temps, il est nécessaire de porter une attention accrue au type de bail.

En effet, si une entreprise recherche un entrepôt à la seule fin d’exercer une activité professionnelle sans réception de clientèle, il est préférable de conclure un bail permettant de l’exercer pleinement.
En revanche, si une activité implique la réception de clientèle, les clauses et normes à prendre en compte sont nombreuses (accès handicapés, normes d’hygiène et incendie, etc.). Il faudra veiller à ce qu’elles soient toutes présentes dans le bail.

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