Les éléments constitutifs d’une convention d’occupation précaire
La convention d’occupation précaire est un contrat particulier, conclu dans le cadre d’une location commerciale. Un ensemble de critères permettent de qualifier l’accord qui n’est pas soumis aux statuts des baux commerciaux. Quels sont les éléments constitutifs du contrat ?
La fragilité du droit d’occupation précaire
Le contrat doit avoir un caractère précaire répondant à la volonté des parties lors de la signature de l’acte. Cette précarité se déduit à partir d’éléments cumulatifs contenus dans la convention :
Durée du contrat
L’occupation peut avoir une durée déterminée ou indéterminée, courte ou longue dépendant de la survenance d’un événement spécifique. C’est la fragilité du contrat qui constitue l’essence de sa précarité, pas sa durée aussi courte soit elle.
La période d’occupation n’est donc pas un critère suffisant dans la qualification de l’acte, tout dépend de l’événement incertain ou certain dont la date d’apparition échappe aux parties.
Dénonciation de l’accord
Chacune des parties peut mettre fin à tout moment à l’occupation des locaux, sans se soumettre à un délai de préavis.
Charges et coût de la location
Le prix réduit du loyer est un critère important pour déterminer une convention d’occupation précaire. Une redevance modique, bien en dessous de la valeur locative réelle des locaux, constitue en effet un indice de la précarité.
L’absence d’obligation d’entretien incombant au locataire ou la présence de clauses attribuant les charges locatives à l’occupant peut être considérée comme élément constitutif de la convention d’occupation.
Circonstances indépendant des parties
Des circonstances indépendantes de la seule volonté des parties doivent caractériser la précarité du contrat. Elles doivent exister au moment de la signature de l’acte (Code de commerce article L 145-5-1 nouveau).
Le propriétaire et le locataire doivent consentir en fonction de leur intérêt à accepter la précarité du contrat sans se baser sur une donnée objective.
Les circonstances légitimant la précarité du contrat peuvent s’appréhender par la situation transitoire d’un immeuble en attente d’expropriation, de réhabilitation, etc. ou par le mode d’occupation des locaux qui peut être discontinu et temporaire.
