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L’article 606 du Code civil oblige le bailleur a prendre en charge les grosses réparations des locaux. A quoi correspondent ces travaux ?

Que signifie « grosses réparations » ?

Définition énumérative du Code civil

L’article 606 du Code civil ne donne pas une définition de la notion « grosses réparations », mais énumère de façon limitative les travaux auxquels elle se réfère. Aux termes de la disposition, sont considérées comme grosses réparations :

  • Les gros murs et les voûtes ;
  • Le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
  • La réparation des digues, des murs de soulèvements, des clôtures également en entier.

Le statut des baux commerciaux interdit formellement au bailleur de laisser à la charge du locataire les dépenses relatives à ces travaux. Cette interdiction est d’ordre public (impossibilité pour les parties d’y déroger) et s’applique aux contrats conclus ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014.

Détermination jurisprudentielle

  • Position antérieure de la Cour de cassation

La Cour de cassation se contentait d’interpréter de façon restrictive le contenu de l’article 606 du Code civil en estimant que l’énumération en question était limitative et non énonciative. La Haute Juridiction exerçait en conséquence un contrôle très strict sur la qualification de la notion donnée par les juges de fond.

  • Evolution de la jurisprudence

La position de la Haute Juridiction va évoluer dans un arrêt du 13 juillet 2005 dans lequel la juridiction va approuver une définition générale de la notion donnée par une cour d’appel.

Désormais, par grosses réparations, il faut entendre tous les travaux qui touchent à la structure et à la solidité générale de l’immeuble, tandis que les réparations d’entretien se définissent comme celles effectuées pour le maintenir en bon état d’entretien.

Les juges du fond apprécient souverainement les réparations pour les classer dans l’une ou l’autre catégorie.

Caractères des travaux

Les réparations qui incombent strictement au bailleur portent sur certains travaux

Réfections des éléments de la structure de l’immeuble

Ces éléments ne se limitent pas au clos et au couvert, termes extensibles qui peuvent impliquer des réparations locatives.

Les articles R 111-26 et R 111-27 du Code de la construction et de l’habitation définissent la liste des éléments concernés, qui constituent les gros ouvrages du bâtiment. Il s’agit des éléments porteurs qui participent à la stabilité ou à la solidité de l’immeuble et de toute autres pièces qui leur sont intégrées ou qui forment corps avec eux.

Ils concernent également les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exception de leurs parties mobiles qui se composent notamment :

  • Des revêtements des murs (sans la peinture et les papiers peints),
  • Les escaliers et les planchers ainsi que les revêtements en matériau dur,
  • Les plafonds et les cloisons fixes,
  • Les portions de canalisations,
  • Tuyauteries, conduites et toutes sortes de gaines incrustées dans des murs, plafonds ou prises dans la masse du revêtement, à l’exception de celles qui sont seulement scellées,
  • Les planchers et charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge,
  • Les bâties et huisseries des portes, fenêtres et verrières.

Tout autres éléments rentent dans la catégorie des menus ouvrages qui sont ceux façonnés, fabriqués et installés par l’entrepreneur. Ils comprennent notamment

  • Les canalisations, radiateurs, conduites, gaines et revêtements autres que ceux des gros ouvrages,
  • Les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que les portes, fenêtres, persiennes et volets.

Réparation de toiture

La réfection totale de la toiture d’un immeuble constitue une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil, travaux qui incombent strictement au bailleur.

Il peut se dégager en partie de cette obligation si la réfection est consécutive à la l’inexécution de l’obligation d’entretien du locataire.