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Le propriétaire d’un local commercial dispose d’un droit de reprise à la fin du bail commercial. Quelles sont les conditions d’exercice de ce droit ?

Reprise pour habiter

Conditions d’exercice

Le droit de reprise du bailleur porte sur les locaux affectés de façon contractuelle à usage d’habitation. Il ne peut exercer ce droit :

  • Si l’immeuble destiné à l’habitation avant le bail est loué pour exploiter un fonds de commerce.
  • Lorsque les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible.
  • Si les locaux sont affectés à usage hospitalier, d’hôtel, d’enseignement, de location en meublé.
  • Lorsque le locataire prouve que la privation de jouissance des locaux d’habitation crée un trouble grave à l’exercice de son commerce. Le juge apprécie de façon souveraine la gravité du trouble dont la preuve est rapportée par le locataire.

Malgré ces interdictions, le propriétaire peut toujours refuser de renouveler le bail à condition de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Seul le bailleur personne physique peut exercer le droit de reprise pour habiter, les personnes morales n’en bénéficient pas puisqu’elles ne peuvent occuper personnellement les lieux.

Il en est ainsi même si la reprise vise à loger le personnel de la société ou si elle est envisagée pour des opérations qui n’ont aucun caractère commercial.

Bénéficiaires

A qui doit profiter la reprise ?

L’article L 145-22, alinéa 1 du Code de commerce énumère limitativement les bénéficiaires de la reprise. Il s’agit du bailleur, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Le local n’est seulement repris que pour le bénéficiaire qui ne dispose pas d’une habitation répondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui. Ces besoins normaux doivent correspondre à une utilisation normale de l’immeuble repris.

Obligation du bénéficiaire

Le bénéficiaire a l’obligation de proposer au locataire sortant le local qui pourrait être rendu vacant suite à l’exercice de ce droit. Il n’en est pas tenu si aucun logement disponible n’est libéré au moment de son départ.

Il doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à compter du départ du locataire évincé et pendant une période minimum de six ans, sauf motif légitime. Autrement, le locataire a droit à une indemnité d’éviction équivalant à l’importance des locaux repris (Code de Commerce article L 145-22, alinéa 7).

En présence d’un motif légitime, le bailleur n’est pas obligé de donner une suite à l’occupation personnelle des lieux repris. Le refus de renouvellement donné antérieurement continue de produire tous ses effets.

Indemnisation du locataire

En principe, le locataire n’a pas droit à une indemnité d’éviction, sauf si le bénéficiaire n’occupe pas personnellement l’immeuble.

Il bénéficie cependant du renouvellement de son bail pour les locaux commerciaux. Le loyer du bail renouvelé doit dans ce cas être diminué en tenant compte du préjudice subi par le locataire ou son ayant droit dans l’exploitation du fonds de commerce.

S’il est prouvé que le bailleur a mis en œuvre son droit de reprise pour faire échec de façon frauduleuse aux droits de l’occupant, ce dernier doit bénéficier d’une indemnité égale au montant du préjudice subi.

Reprise de locaux pour nécessité de travaux

Le propriétaire peut reprendre ses locaux à l’expiration d’une période triennale ou en fin de bail lorsque leur récupération est motivée par la réalisation de certains travaux.

L’exercice de ce droit exige le paiement d’une indemnité d’éviction contrairement à la reprise pour habiter, sauf si le bailleur propose un local de remplacement.

Construction ou reconstruction d’immeuble

Conditions

Il doit s’agir de construction ou de reconstruction réelles, pas des travaux d’aménagement, de transformation ou de réparation.

Si le bail porte sur un terrain nu et permet au locataire d’y édifier des constructions, le bailleur doit être propriétaire du terrain et des constructions qui y seront élevées.

La reconstruction doit être totale, ce qui implique la démolition de l’immeuble existant. Toutefois, les travaux de démolition-reconstruction peuvent porter sur la partie de l’immeuble affectant la totalité de l’assiette des lieux loués, à condition que la configuration du bâtiment le permette.

Il importe peu que la reconstruction soit effectuée par un tiers et non par le bailleur. Les juges apprécient au cas par cas les travaux envisagés ou déjà réalisés pour conclure à une reconstruction ou non.

L’intention du bailleur de détruire l’immeuble pour le reconstruire doit exister à la date du congé. Sa sincérité est présumée, ce qui l’épargne de certaines démarches :

  • Il n’est pas soumis à l’obtention d’un permis de construire avant de commencer les travaux ;
  • Il n’est pas obligé de donner des raisons pour justifier la reconstruction.

Il revient au locataire contestataire d’établir la non-sincérité du bailleur. Il peut obtenir l’annulation du congé en invoquant les dispositions légales si à la date où il est donné, le bailleur ne souhaite plus reconstruire l’immeuble repris.

Local de remplacement

Il n’y a pas d’indemnité à payer au locataire si le propriétaire lui offre un local de remplacement ayant un emplacement équivalent et correspondant à ses besoins et possibilités (Code du commerce article L 145-18, alinéa 3).

Le bailleur doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, mentionner les dispositions relatives à l’offre d’un local et préciser les nouvelles conditions de location. Les tribunaux sont compétents pour fixer les conditions du nouveau bail au cas où les parties n’arrivent pas à s’y accorder.

Le local doit exister au moment il le propose, ce qui exclut les offres portant sur des locaux à construire.

Dans un délai de trois mois, le locataire peut accepter la proposition par acte extrajudiciaire ou saisir la juridiction compétente. A l’expiration de ce délai, le silence du locataire équivaut à une acceptation si la juridiction compétente n’est pas saisie, sauf saisine du tribunal avant l’offre du bailleur.

En cas de relogement, le locataire évincé peut bénéficier conformément à l’article L 145-18, al. 4 du Code de commerce certaines réparations telles que l’indemnité compensatrice de la privation temporaire de jouissance, l’indemnité de moins-value du fonds de commerce, le remboursement des frais normaux de déménagement et d’emménagement.

Il perçoit ces indemnités même s’il refuse de reloger dans les locaux de remplacement reconnus satisfaisants par le juge. Cependant, le locataire ne peut bénéficier de cette disposition que s’il occupe encore matériellement les lieux.

Des dommages-intérêts peuvent être réclamés au bailleur qui a exercé frauduleusement son droit de reprise pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction en offrant un local de remplacement.

Seule une offre acceptée ou jugée valable peut libérer le bailleur du paiement d’une indemnité d’éviction.

Travaux de surévaluation

Le bailleur peut reporter le renouvellement du bail pendant une durée maximale de trois ans s’il décide d’effectuer des travaux surélévation qui rendent nécessaire l’éviction temporaire du locataire. Dans ce cas, l’occupant a droit à une indemnité égale au préjudice subi, sans qu’elle n’excède trois ans de loyer.

Terrain loué nu

L’obtention du permis de construire d’un local d’habitation sur tout ou partie d’un terrain loué nu autorise le bailleur à refuser le renouvellement du bail. Ce droit de reprise ne peut s’exercer que sur la partie du terrain indispensable à la construction.

S’il bâtit un immeuble à un autre usage que celui d’habitation, il doit verser une indemnité d’éviction totale.

Secteur sauvegardé

Les secteurs sauvegardés visent à protéger tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non bâtis (forêt, parc, square, etc.) qui présentent un caractère historique, esthétique ou qui demandent des travaux pour leur conservation, restauration ou mise en valeur.

Le bailleur qui réalise des travaux dans ce type de secteurs ou des opérations de restauration immobilière peut reprendre ses locaux :

  • A l’échéance triennale ou à la fin du bail. Dans ce cas, les règles relatives à la reprise pour construire ou reconstruire sont applicables.
  • A tout moment, à condition de reporter le bail du locataire sur un local équivalent, dans le même immeuble ou dans un autre bâtiment.

Cas spécifiques

Lorsque l’Etat, une collectivité territoriale ou un établissement public est le bailleur qui refuse de renouveler le bail, la personne publique propriétaire doit payer une indemnité d’éviction, même si son refus est motivé par une raison d’utilité publique (C. com. art. L 145-26). Elle peut éviter de verser cette indemnité s’il existe un motif grave et légitime ou si l’immeuble se trouve dans un état d’insalubrité.

En cas d’expropriation, l’autorité expropriante versera une indemnité d’expropriation au locataire qui bénéficiera également d’un local équivalent dans la même agglomération, ainsi qu’une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance et une indemnité de déménagement.