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Les articles L 411-1 à L 451-755 du Code des procédures civiles d’exécution précisent les conditions et modalités d’expulsion de l’occupant d’un local commercial. Comment se déroule l’opération ?

Conditions

La procédure d’expulsion s’enclenche nécessairement suite à une décision judicaire ou un accord des parties sur la libération des locaux. L’huissier met en œuvre la décision en signifiant au locataire un commandement à quitter les lieux.

Décision judicaire d’expulsion

Qui rend la décision ?

Le tribunal de grande instance ou son président en qualité de juridiction des baux commerciaux (COJ art. R 211-4) sont compétents pour rendre une décision d’expulsion.

Dans le cadre d’une procédure collective, le juge des référés du tribunal de grande instance est compétent, si la résiliation du bail de plein droit peut être constatée par un juge-commissaire.

Titre exécutoire

La loi n’impose pas la signification du jugement ou titre exécutoire au locataire, même si en pratique cela constitue un préalable à l’exécution de la décision. Il est cependant obligatoire de signifier à l’occupant un commandement d’avoir à libérer les lieux à l’entame de la procédure.

Une ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance ne peut rendre exécutoire un protocole d’accord entre parties. Par contre, depuis la réforme de la saisie immobilière de 2006, le jugement d’adjudication constitue un titre exécutoire pouvant servir à l’expulsion (article L 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution).

La loi permet l’utilisation de titre exécutoire provisoire pris sur le fondement d’une ordonnance en référé frappé d’appel.

Suspension de la procédure

Le locataire d’un bail commercial peut bénéficier d’une décision qui suspend son expulsion pendant un délai. Le juge de l’exécution peut lui accorder un délai de grâce après qu’il ait reçu un commandement de quitter les lieux.

La demande de suspension doit être portée devant le juge d’exécution et non adressée à celui des référés (Articles L 613-1 à L 613-5 du Code de la construction et de l’habitation).

Exécution de la décision

L’huissier est responsable de l’exécution de la décision d’expulsion. Il peut au besoin requérir le concours de la force publique pour mener à bien sa mission. Il doit d’abord signifier à l’occupant un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Commandement d’avoir à quitter les lieux

L’acte doit, sous peine de nullité, contenir des mentions précisant :

Le titre exécutoire qui justifie l’expulsion ;

La juridiction compétente à recevoir les demandes de délais et les contestations liées à l’exécution de la procédure ;

La date indiquant le jour de libération des locaux avec la précision qu’il sera procédé à une expulsion forcé du locataire et de tout autre occupant du local.

La signification du commandement s’effectue au domicile du locataire suite à la présentation du jugement d’expulsion et après épuisement des délais de recours.

L’absence de motivation du commandement n’est pas une cause de nullité de l’acte, l’occupant ne peut l’invoquer pour faire opposition à son expulsion.

Expulsion forcée

L’huissier se rend sur place en présence de deux témoins, après signification du commandement, pour réaliser l’opération qui reste généralement un échec lors de la première tentative.

Suite au refus du locataire de libérer les lieux, l’officier ministériel dresse un procès-verbal qui va motiver la demande de réquisition de la force publique adressée au préfet.

S’il obtient l’autorisation du préfet, l’huissier retourne sur les lieux accompagnés de policiers ou de gendarmes pour expulser le locataire, opération constatée par un procès-verbal d’expulsion. La mesure s’applique également aux sous-locataires qui tiennent leur titre de l’occupant principal visé par la procédure.

Recours

Le bailleur peut engager la responsabilité de l’Etat si l’autorisation du recours à la force publique n’est pas obtenue pour exécuter la décision judiciaire.

Le commerçant a le droit de demander l’annulation du commandement de quitter les lieux s’il ne conteste pas le procès-verbal d’expulsion. En revanche, s’il se maintient dans le local, le juge le condamnera au payement d’une indemnité d’occupation pour inexécution de la mesure d’exécution forcée.