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La durée du bail commercial n’est pas toujours linéaire ou figée. Sa complexité crée parfois des confusions et d’importants contentieux entre bailleur et locataire. Le contrat de bail peut être conclu pour combien de temps ?

Quelle est la durée d’un bail initial ?

Principe

La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans. Cette période vaut pour les baux écrits que pour ceux conclus verbalement. Elle ne concerne pas les baux de courte durée et les conventions d’occupation précaire.

Elle s’applique également au contrat de sous-location conformément à l’article L 145-4 du Code de commerce qui dispose que les clauses, stipulations et arrangements s’écartant de la durée minimale des neuf ans sont réputés non écrits. Ces prescriptions sont d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger.

Dérogations

Certains contrats échappent légalement à la durée normale du bail commercial :

  • Bail à courte durée dit bail dérogatoire

Il est conclu pour une durée maximale de trois ans.

  • Bail à période

Ce contrat comprend dans un premier temps une période de neuf ans qui peut être suivie de plusieurs autres périodes triennales.

Il se distingue du bail conclu normalement pour neuf ans minimum après lesquels les parties procèdent à son renouvellement automatique par périodes triennales, le bailleur ou locataire pouvant donner congé à l’expiration de chacune de ces périodes. Ce contrat est illégal au regard de la loi.

Pour éviter toute confusion, le contrat à période doit contenir des stipulations claires et précises mentionnant sa durée minimale de neuf ans, prolongée indéfiniment par période de trois ans.

  • Contrat supérieur à neuf ans

Les parties peuvent convenir librement de la durée maximale du bail, à condition qu’elle excède la période minimale de neuf ans. Cependant, il ne peut s’agir d’une durée perpétuelle.

Le locataire jouissant d’un bail de plus de neuf ans ne bénéficie pas du plafonnement de loyer au renouvellement du bail. Si la durée du contrat est supérieure à douze ans, l’acte doit être publié au service de la publicité foncière.

  • Durée liée à la survenance d’un événement

La fin du bail peut être liée à l’apparition d’un événement (décès du propriétaire, vente de l’immeuble, etc.) qui n’entraine pas la cessation de plein droit de la location. Le bailleur peut seulement demander la résiliation du contrat qui ne sera effective qu’à l’échéance des neuf ans, même si l’événement survenait avant ce délai.

La date d’entrée en vigueur du bail sert de décompte à la durée du contrat et des échéances triennales.

Le bail renouvelé

Le bail commercial est en principe renouvelé pour une période de neuf ans, à moins que les parties ne s’accordent sur une durée plus longue (Code de commerce article L 145-12, al. 1).

Les signataires d’un contrat initial de peuvent décider de le reconduire pour une durée égale ou supérieure à neuf ans, le bail étant considéré au renouvellement comme un nouveau contrat.

Le bail renouvelé prend effet au terme du bail précédent dont la date d’expiration est celle prévue dans le contrat si le congé ou la demande de renouvellement est formulée dans les délais requis.