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Il arrive qu’à l’échéance du bail commercial, le locataire reste dans les lieux sans aucune opposition du bailleur. On parle de tacite reconduction du bail. Quelles sont les conséquences juridiques de cette relation ?

Qu’est ce qu’un bail reconduit tacitement ?

Si à l’échéance du bail, le propriétaire n’a pas délivré un congé au moins six mois avant la date d’expiration du contrat ou si le locataire n’a pas formulé une demande de renouvellement, le contrat de bail initial se prolonge tacitement au-delà du terme fixé conventionnellement par les parties.

La loi de réforme de 2012 a supprimé toute référence à l’article 1738 du Code civil qui prévoyait une tacite reconduction du bail lorsque le locataire reste et est laissé en possession à l’expiration du bail, ce qui faisait naître un nouveau contrat à durée indéterminée.

La nouvelle loi a remplacé le terme « reconduction » par « prolongation » qui permet d’éviter toute confusion et de préciser que le contrat initial a toujours cours au delà du terme contractuel même si aucune partie n’a manifesté son intention de renouveler le bail ou de donner congé.

La Cour de Cassation a toujours considéré que la poursuite d’un bail commercial après son échéance n’entraîne pas la formation d’un nouveau contrat.

Conséquences du bail prolongé

On note plusieurs conséquences en l’absence d’un nouveau contrat :

  • Toutes les clauses du bail initial continuent de s’appliquer pendant la période de tacite prolongation ;
  • Les modifications législatives intervenant pendant cette période n’affectent pas le bail en cours sauf si des dispositions contraires le prévoient.
  • Le bailleur peut refuser de renouveler le bail tacitement prolongé en invoquant des manquements commis par le locataire avant la date d’expiration formelle du contrat.

Durée

Le bail tacitement reconduit a une durée indéterminée, il peut prendre fin à tout moment par une demande de renouvellement du locataire ou un congé donné par le bailleur ou l’occupant.

Lorsqu’un congé et une demande de renouvellement sont signifiés simultanément, on considère la date pour laquelle ils ont été délivrés, et non celle à laquelle ces actes ont été formés.

  • Si la demande de renouvellement a été formée pour une date antérieure à celle pour la quelle le congé a été délivré, le bail expire à la date indiquée dans la demande de renouvellement.
  • Si le congé est donné pour une date antérieure à celle de la demande de renouvellement, on doit retenir la date du congé comme celle de l’expiration du bail.