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Réaliser des investissements locatifs dans l’immobilier résidentiel ou dans les murs d’une ou plusieurs boutiques permet de se constituer un patrimoine pour sa retraite.

Par contre, des questions clés doivent trouver réponse pour ne pas se tromper

 Quoi choisir : Un appartement ou une boutique ?
 Quels sont les avantages et inconvénients de chacun ?
 Lequel est plus rentable ?
 Lequel est moins risqué ?
 Quels sont les risques de chacun ?

Ce petit tableau résume et compare les principaux critères entre ces deux secteurs immobiliers.
Sur cette autre page, vous pourrez avoir quelques explications sur la rentabilité des investissements dans les murs commerciaux.

L’investissement locatif résidentiel L’investissement locatif murs commerciaux
L’entretien et les charges
→ Travaux de mise aux normes importants pour la location.
→ Les travaux d’entretien courants.
→ Les travaux sont souvent source de conflit avec le locataire.
→ Absence de travaux de mise aux normes. Le preneur prend à sa charge tous les travaux si le bail le mentionne.
→ Les parties peuvent renoncer ensemble au statut initial des baux commerciaux.
Le taux de rotation
→ Le taux de rotation d’un bien n’est pas prévisible, car il dépend en grande partie du secteur et du montant du loyer.
Néanmoins la moyenne française est de 25,8% par an.
→ Le taux de rotation est plus faible (16% par an), grâce aux baux 3 / 6 / 9.
De plus si le locataire quitte les lieux, le bail est en règle générale cédé, le bien n’est donc pas vacant et le loyer continue d’être payé.
La valorisation du bien
→ La valorisation dépend en grande partie de l’offre et la demande, qui varient beaucoup.
L’illustration réside dans la baisse des prix en 2009 due à la conjoncture économique de 2008.
→ La valorisation est moins volatile, car elle dépend en grande partie de la situation démographique de la zone.
En effet, plus la zone est peuplée, plus le commerçant aura de clients, plus l’estimation sera élevée.
La sélection du locataire
→ Le choix d’un locataire est très délicat.
En effet, un locataire n’est jamais à l’abri de perdre son emploi et de ne plus pouvoir payer son loyer.
De plus, il n’y a aucun moyen de connaître ses antécédents pour juger de son sérieux.
→ La sélection du preneur peut s’appuyer sur plusieurs éléments tels que les bilans de son précédant commerce par exemple.
L’expérience du locataire peut facilement être appréciée, ainsi que le secteur d’activité de son entreprise.
Ces éléments sont factuels et mesurables pour sélectionner.
Les risques
→ L’impayé sur loyer est à l’avantage du locataire.
C’est pour cette raison que les cas d’impayés sont nombreux.
En cas de procédure d’expulsion, les délais sont très longs, entre autre à cause de la trêve hivernale qui protège le locataire.
→ Un impayé sur un loyer implique, soit le départ assez rapide du locataire qui n’arrive pas à couvrir ses propres charges d’exploitation, soit une procédure d’expulsion mise en place par le propriétaire.
Dans les deux cas, le propriétaire est protégé par le bail commercial, raison pour laquelle les procédures sont efficaces et rapides.
En règle générale un locataire qui n’arrive pas à couvrir ses charges externes prend l’initiative de céder son bail, ce qui permet de couvrir les impayés.
Le dépôt de garantie
→ Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois hors charges. → Le dépôt de garantie peut atteindre 12 mois hors charges.

 

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