TVA local commercial une question importante
La question d’investir dans un local commercial au travers d’une SCI avec ou sans l’option de la TVA est très importante.
Dans la plupart des cas, les investissements nécessitant des travaux d’aménagement importants par rapport aux produits de l’investissement devraient être assujettis à la TVA pour pouvoir la récupérer sur les travaux.
Différencier la notion de TVA pour une SCI et pour l’achat d’un local commercial
La TVA intervient dans l’investissement immobilier en général dans le cadre d’un investissement par le biais d’une SCI assujettie à la TVA.
Il n’y a pas de lien direct entre le local commercial et la TVA.
La TVA sur l’achat un local commercial
En règle générale, il n’y a pas de TVA sur l’achat d’un local commercial, sauf si le local est vendu neuf.
La TVA sur les charges et les produits de la location d’un local commercial
Si l’acquisition du local commercial se fait par le biais d’une SCI et que cette entreprise est assujettie à la TVA, alors le bail commercial aura un loyer assujetti à la TVA qui pourra être récupérée par la société « locataire » du local concerné.
En cas de travaux, le propriétaire des murs pourra récupérer la TVA.
La SCI assujettie à la TVA de plein droit
Certaines SCI sont assujetties de plein droit à la TVA, comme par exemple la location en meublée, les parkings, les locaux à usage professionnels aménagés, les locaux commerciaux et pour les immeubles construits par une SCI si l’immeuble est au ¾ de la superficie destiné à la location (non en résidence principale).
La SCI assujettie à la TVA sur option
Cette option est réservée aux SCI ayant pour objet la location de Biens nus et professionnels. Les SCI ne faisant que de la location d’immeubles ou d’appartements à usage d’habitation ne peuvent pas prendre l’option.
Remarque : les immeubles au sein d’une SCI n’ont pas forcément tous le même régime. Il est possible en respectant les conditions d’option sur la TVA de choisir quels Biens dans la SCI sont soumis à la TVA.
La déclaration se fait au centre des impôts du siège de la SCI. Un contrat de bail (pour les locataires non soumis à la TVA) est fourni avec la déclaration d’option à la TVA.
Durée du régime de TVA
Le régime de la TVA sur option pour les SCI a une durée de 10 ans minimum. Si la TVA est remboursée, alors l’option est reconduite 10 années supplémentaires.
Les avantages de la SCI assujettie à la TVA sont les suivants
- Récupération de la TVA sur l’achat neuf
- Récupération de la TVA sur des charges d’entretien de l’immeuble
- Récupération de la TVA sur les biens faisant l’objet de travaux importants
- Le locataire peut donc récupérer la TVA sur les loyers ce qui n’est pas le cas sur un loyer net
Les inconvénients de la SCI assujettie à la TVA sont les suivants
- Engagement sur une durée de 10 ou 20 ans
- Une gestion supplémentaire (En coût de comptabilité ou en temps de travail)
- Dans certain cas un loyer net est bien plus avantageux
- La TVA fait l’objet de plus de contrôles fiscaux
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