Dé-spécialisation plénière ou partielle du bail commercial


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La dé-spécialisation plénière ou partielle permet au locataire de céder plus facilement son bail. Suivant le cas, le bailleur a droit à des indemnités ou à une augmentation de loyer immédiate.

Il y a par ailleurs des cas particuliers comme le départ à la retraite, l’invalidité du locataire, mais aussi le débit de boisson.

Le non respect de la procédure par le locataire donne suite à des sanctions en faveur du bailleur.

Dé-spécialisation plénière

Le locataire qui souhaite exercer des activités différentes que celles autorisées dans le bail peut faire une demande de dé-spécialisation plénière au bailleur. Cette demande doit être justifiée d’un contexte économique ne permettant pas au locataire d’exercer correctement.

Les conditions économiques

Pour que ce changement puisse s’effectuer, il faut que l’environnement économique soit difficile à cause de l’environnement ou de l’activité du locataire.

Il faut néanmoins noter que si la dé-spécialisation partielle suffit pour remettre en marche l’entreprise, la dé-spécialisation plénière sera refusée par le juge.

Les conditions relatives à l’immeuble

L’activité demandée par le locataire doit être possible dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier du local commercial concerné.

Le règlement relatif à une copropriété peut interdire certaines activités commerciales nuisibles (sonore, polluante,…) ou nominative (débit d’alcool, restauration,…).

Dans ce type d’immeuble, la dé-spécialisation doit correspondre au règlement de copropriété ou doit être acceptée par les copropriétaires de l’immeuble lors d’une assemblée générale. Ce même règlement peut n’interdire aucune activité ce qui rend possible la dé-spécialisation plénière.

Dans les immeubles en « pleine copropriété », il est bien plus simple de changer l’activité.

Conditions particulières d’un ensemble commercial

Les locataires d’un local dans un centre commercial ou une galerie marchande ne peuvent pas dé-spécialiser le bail pendant une durée de 9 ans à compter de la date d’entrée en jouissance.

Procédure de dé-spécialisation plénière

La procédure se fait à la demande du locataire et doit être respectée à la lettre par l’ensemble des parties du bail.

Le locataire doit informer le bailleur par acte extrajudiciaire son intention de changer la destination du bail. Le locataire doit préciser au plus juste les activités qui seront exercées.despecialisation-pleniere-partielle-3

Par ailleurs, le locataire doit avertir les créanciers inscrits du fonds de commerce par acte extrajudiciaire.

Le bailleur doit, dans un délai d’un mois après la demande du locataire, avertir les locataires auxquels il a consenti une clause d’exclusivité pour les activités similaires à celles visées dans la demande.

En parallèle dans un délais de trois mois à partir de cette demande pour donner réponse au locataire. Il peut refuser, accepter ou accepter sous certaines conditions. Si le bailleur reste sans réponse alors, son abstention vaut acceptation de la demande.

Les sanctions

Si le locataire change son activité sans procéder à la demande ou en cours de demande, son intention peut donner suite à la résiliation du bail, à un refus de son renouvellement sans indemnité d’éviction ou au paiement de dommages et intérêts au bailleur.

La contrepartie pour le bailleur

L’acceptation du changement de la destination du bail peut impliquer une indemnité au bailleur et permet de réviser le loyer, soit immédiatement, soit le jour du renouvellement si le changement à un caractère « notable ».

Dé-spécialisation partielle

La dé-spécialisation partielle est organisée par l’article L 145-47 du Code du Commerce. Une procédure est à suivre par le locataire souhaitant exercer une activité connexe ou complémentaire. Elle doit être suivie pour ne pas remettre en cause le régime d’application.

Les activités connexes ou complémentaires

Il est très difficile pour les tribunaux de juger si l’activité en question est une activité connexe ou complémentaire. Il est considéré qu’une activité connexe doit avoir un lien étroit avec l’activité principale. L’activité complémentaire permet à l’exploitant d’exercer au mieux son activité principale. Pour déterminer si l’activité est connexe ou complémentaire, il y a des règles propres à chaque type d’activité ou commerce.

La procédure

La procédure vient tout d’abord de la démarche du locataire. Son intention doit être notifiée au propriétaire par acte extrajudiciaire pour indiquer avec précision la nouvelle activité. Il est possible d’envoyer parallèlement une demande de dé-spécialisation plénière au bailleur en suivant la même démarche si le caractère connexe ou complémentaire n’est pas certain sur l’activité demandée.

Le bailleur a un délai de deux mois pour répondre. La non réponse vaut acceptation. Si le locataire pendant cette période de deux mois exerce quand même son activité alors il peut y avoir des sanctions.

Les sanctions

Si une clause interdit au locataire d’exercer une activité et qu’il l’exerce malgré tout, le motif ne permet pas de résilier le bail. De même il ne peut pas y avoir de sanction si une clause impose l’exercice d’une activité sous une enseigne précise pendant la durée du bail.

Les sanctions en cas de non respect de la procédure par le locataire peuvent entrainer la résiliation du bail, non renouvèlement ou indemnisation du bailleur sous forme de dommages et intérêts.

La contrepartie pour le bailleur

Contrairement à la dé-spécialisation plénière, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer (voir article L 145-50 du Code du Commerce). Néanmoins, il est possible à la fin de la période triennale en cours de le faire. En cas de déplafonnement en fin de bail, la valeur locative pourra s’appuyer sur ces éléments.

Dé-spécialisation en cas de départ à la retraite

Le départ à la retraite ou l’incapacité physique du locataire permet de dé-spécialiser le bail en cours pour faciliter la cession. Il n’est pas possible d’augmenter dans ce cas le loyer pour ne pas aller à l’encontre du texte qui a pour but de faciliter la cession.

Dé-spécialisation en cas de débit de boissons

De débit de boissons bénéficie lui aussi d’un régime particulier au sujet de la dé-spécialisation. La modification de la destination peut dans ce cas se faire sans que le bailleur puisse s’y opposer. Si le fond exploite une licence IV ou une licence III, il est alors possible de bénéficier de ce régime.

Si d’autres activités sont exercée dans le fonds, il faudra les conserver (hôtellerie, café, restaurent,…). Il sera possible de passer  sur des licences plus faibles comme la licence I et la licence II. Il faudra dans ce cas faire une modification de la destination du bail.

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