Clause d’échelle mobile du bail commercial


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La clause d’échelle mobile permet d’indexer un loyer en fonction d’un indice défini à l’avance.

Pour l’utiliser, il faut choisir l’indice de référence et ne pas confondre la clause avec la réévaluation triennale prévue par l’article L 145-38 du code du commerce.

Sa rédaction doit être claire et précise, tant le plan de la durée que sur l’utilisation de l’indice, sinon le juge pourra la remettre en cause sur le fonds.

la clause d'échelle mobile est importante pour valoriser un local commercial

Définition juridique : la clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile permet d’appliquer un mécanisme d’indexation aux loyers des baux commerciaux. Le loyer est donc automatiquement révisé en fonction du prix d’une denrée, d’un service, d’un indice économique ou monétaire.
L’indexation se fait à des durées plus ou moins rapprochées selon l’accord entre les parties.

L’indice économique le plus courant pour les baux commerciaux est l’ICC (Indice du Coût e la Construction), publié trimestriellement par l’INSEE.

Intérêts

Le premier objectif est économique. Il permet de protéger les parties contre le risque de l’évolution monétaire. L’impact de la variation de la monnaie est un risque important pour le bailleur, car si le montant du loyer reste fixe alors que la valeur de la monnaie baisse, il perdra de l’argent. Le mécanisme inverse pénalisera le locataire.

Le second objectif est d’assouplir le mécanisme de révision défini par l’article L 145-38 du Code de commerce relatif à la révision triennale du loyer.

La limite de cette clause est que les indices de référence « classiques » ne suivent pas exactement la variation de la monnaie. C’est pour cette raison que les baux les plus anciens ont des loyers « hors marché » souvent en dessous du prix du marché ou de la valeur locative.

Caractéristiques de la clause d’échelle mobile

il faut savoir rédiger avec précision une clause d'échelle mobile

Il faut bien distinguer la clause d’indexation mobile des clauses d’actualisation et des clauses recettes.

La clause d’échelle mobile doit avant tout être écrite, claire et précise, car elle peut facilement être remise en cause ou être annulée, surtout si la durée est égale à trois années.

Choix d’un nouvel indice

Il est possible à tout moment de souscrire à un nouvel indice en cours de bail en signant un avenant. Si le bail ne prévoit pas la possibilité de changer d’indice et qu’une des parties ne souhaite pas le modifier, alors seule la clause de réévaluation triennale peut opérer.

Cette question est souvent posée en cas d’indice illicite.

Choix de la période d’indexation

La période d’indexation peut être fixée à chaque parution de l’indice ou sur des périodes plus longues. En règle générale, l’indexation se fait sur des périodes inférieures à 3 ans ou à la même période de réévaluation prévue par l’article L 145-38 du Code de Commerce.

Quand cette période est la même que celle prévue par cet article, les juges du fond interprèteront systématiquement la clause.

Choix de l’indice pour l’indexation du loyer du bail commercial

Les indices les plus courants en matière de baux commerciaux sont l’ICC (Indice national du Coût de la Construction) et l’ILC (Indice trimestriel des Loyers Commerciaux).

Il est interdit d’utiliser l’indice de référence des salaires (des dirigeants par exemple), le prix du bien ou d’autres indices indépendants de l’activité de l’une des parties. Il faut par ailleurs que leur indexation se base sur une activité professionnelle.

Autres exemples

L’indice peut s’opérer sur les prix des marchandises vendues par l’entreprise ou fabriquées par le locataire, sur le prix des matières premières utilisées par l’entreprise. Un indice peu connu est celui de l’Académie d’Architecture de Paris (attention, car il n’est plus publié).

Si la clause de référence est établie sur un indice illicite, alors la clause devient nulle. L’annulation ne remet pas en cause l’intégralité du bail, mais seulement la clause concernée.

Exemple de réévaluation de loyer de la clause d’échelle mobile

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Cas d’un bail ayant pris effet le 1er avril 2001 moyennant un loyer HT et HC de 100.000 euros expirant le 31 mars 2010, le nouveau loyer sera calculé de la manière suivante :

–     100.000 x indice du 1er tri 2010 (1508)
—————————————————– = 134.044,44 euros
–             Indice du 1er tri 2011 (1125)

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