Bail à usage mixte, location commerciale et habitation


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Le bail commercial à usage mixte permet au propriétaire de mieux valoriser son bail. Certains souhaitent louer leur local par le biais d’un bail d’habitation classique pour éviter les indemnités d’éviction du locataire.

Cette pratique n’implique pas forcément le statut des baux commerciaux.

Local loué à usage commercial et habitation

bail commercial à usage mixte

Le bail qui porte sur la location d’une habitation et d’un local commercial est dit « indivisible ».

Ce type de bail est commercial, même si la surface de la partie habitation est plus importante.
Il est impossible pour le bailleur de signer un bail d’habitation pour ce type de locaux afin d’éviter l’indemnité d’éviction ou les inconvénients liés aux statuts des baux commerciaux.

Logement affecté pour partie à une activité commerciale sans autorisation

Si un locataire souhaite utiliser son habitation à des fins commerciales (appartement en rez-de-chaussée par exemple), le statut des baux commerciaux ne s’applique pas de facto, car l’intention ne provient pas des deux parties.

En effet, le propriétaire n’est généralement pas mis au courant de cette intention d’utilisation commerciale du preneur.

Autorisation d’affectation à une activité commerciale d’un local loué à usage exclusif d’habitation

Même si le propriétaire accepte en cours de bail que le locataire utilise une ou plusieurs pièces du logement pour une activité commerciale, cela n’implique pas obligatoirement le fait que le bail change de statut pour devenir un bail commercial.

Location commerciale comportant des locaux sous loués pour de l’habitation

Si un bail commercial est signé pour un local à usage commercial et que le locataire décide de le sous louer tout ou partie pour un usage d’habitation, alors l’affectation du bail commercial d’origine n’est pas remise en cause.

Par ailleurs, le bail commercial s’adresse forcément à une personne morale : Pour affecter tout ou partie d’un local à une habitation, la société « preneur » du bail doit accorder la jouissance à une personne physique par le biais d’un bail d’habitation. Si une personne employée par l’entreprise « preneur » du bail souhaite s’installer pour y habiter, on se trouve dans le cas d’une occupation personnelle à titre gratuit du locataire, ce qui n’implique pas la «sous location».

La notion de Logement décent pour le bail à usage mixte

Le risque pour un propriétaire bailleur de louer un local commercial à usage mixte (habitation et commercial) est de se trouver dans l’obligation de fournir un logement décent répondant aux critère de l’article 1719, 1° du code civil.

Si le bailleur ne respecte pas ses engagements, il peut être contraint par le locataire de remettre en état la partie du local louée à usage d’habitation.Un seul contrat de bail peut permettre de louer une boutique et l'appartement

En cas de litige sur le délai de remise en état, le locataire peut demander à ne plus régler les loyers. Dans ce cas, le locataire peut demander la résiliation ou la résolution du bail à tout moment en saisissant le juge. Le locataire peut aussi demander des dommages et intérêts pour le préjudice causé par le bailleur.

Valorisation du bail commercial grâce au logement

Le fait d’affilier une partie du local à un usage d’habitation permet dans certains secteurs de valoriser le loyer en fonction des prix du marché de la location résidentielle.

En effet, louer une surface commerciale plus grande ne permet pas dans tous les cas d’augmenter le loyer en fonction de la surface. A l’inverse, si le même local est loué pour de l’habitation et du commerce, alors la valeur locative sera plus élevée.

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