Le bail professionnel


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Historique juridique

le bail professionnel

Le statut des baux professionnels est un régime bien plus libre que celui des baux commerciaux. L’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 décrit et cadre le statut. La loi Méhaignerie du 6 juillet 1989 y a apporté des modifications.

La loi de mobilisation pour le logement (LME) du 4 aout 2008 a apporté des modifications concernant la possibilité d’utiliser le bail commercial pour ces activités libérales.

Les caractéristiques du contrat

Il y a deux types de baux à ne pas confondre : Les baux mixtes (bail d’habitation) et les baux professionnels. Celui qui nous intéresse est bien le bail professionnel.

L’existence du bail professionnel

Il y a deux conditions pour dire si un bail professionnel existe ou non : le locataire doit exercer une profession ou une fonction ET doit en tirer des revenus de façon habituelle.

Le bail professionnel peut exister de manière orale s’il est possible de le prouver. C’est pour éviter les conflits que le bail écrit vivement conseillé.

Si le bail professionnel est établi pour une durée supérieure à 12 années comme pour un bail commercial, l’acte doit se faire en présence d’un notaire qui enregistrera l’acte.

La durée

La durée est de 6 années au minimum et peut être conclue pour une durée supérieure. Les conditions de fin de bail sont décrites plus bas.

Le renouvellement (fin de bail)

Il est vivement conseillé de décrire les conditions de renouvellement, autant pour le bailleur que le preneur. Il faut le faire pour garantir la sécurité de l’exploitant et pour la sérénité du bailleur.

Il n’y a pas de période triennale comme pour le bail commercial.

Le preneur peut mettre fin au bail à tout moment en respectant les conditions de congé (sans précisions particulières dans le bail, c’est 6 mois).

Par contre le propriétaire doit attendre la fin du bail pour donner son congé.

Si aucune des parties ne donne congé en fin de bail dans les délais prévus, le bail est alors reconduit tacitement.

Pour toutes les procédures de renouvellement ou de fin de bail, la démarche est d’utiliser un courrier avec accusé de réception ou par voie d’huissier, voie qui est bien plus sûre.

Trois cas en fin de bail professionnel au sujet du renouvellement :

Un congé de l’ancien bail avec offre de renouvellement. Le prix du loyer peut être modifié si les parties sont d’accord.

Remarque : pour le bail professionnel (contrairement au bail commercial), le juge ne peut pas servir d’arbitre sur le montant du loyer (notion de valeur locative).

Si les parties ne se sont pas manifestées pour renouveler le bail, il est reconduit tacitement aux mêmes conditions.

Si le propriétaire ou le locataire donnent son congé en respectant la procédure du courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie d’huissier, le bail prend fin à la date prévue.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est fixé librement suivant la volonté des parties. L’usage est de ramener le dépôt à 2 mois.

Cette « garantie » est récupérée en fin de bail par le locataire.

Dans le cas particulier du bail mixte, il n’est pas possible de baser le dépôt de garantie sur l’ICC ou sur un autre indice, car il est fixé en début de bail.

Remarque : Le dépôt de garantie d’un bail commercial ou professionnel, si le bail le précise, peut s’élever à 2 mois de loyer. Il est donc réévalué à chaque évolution de loyer.

La sous location

Si le contrat de bail n’interdit pas la sous location, le bail professionnel l’autorise. Elle doit néanmoins être indiquée au bailleur. Le bail peut autoriser mais encadrer la sous location. En cas de sous-location, le preneur du bail principal doit toujours payer les loyers au propriétaire des murs, que le sous locataire remplisse ses obligations ou non.

La cession

Si le bail n’interdit pas la cession, le bail professionnel l’autorise. Elle doit néanmoins être indiquée au bailleur qui peut l’autoriser et l’encadrer.

Le tribunal compétant

Le bail professionnel est un sujet qui dépend, depuis le dernier changement du 1er janvier 2010, du tribunal de grande instance.

Les clauses complémentaires

Les clauses sont importantes et doivent être précises, car le bail professionnel est bien plus libre, rien ne doit être laissé au hasard.

Il est conseillé d’insérer une clause d’indexation sur l’ICC qui permet d’augmenter le loyer dans le temps et de ne pas le figer jusqu’à un éventuel renouvellement de bail ou fin de bail.

Il est important de décrire le renouvellement et la procédure pour informer les parties

Le congé de 6 mois est un minimum. Il n’est pas figé et il peut être intéressant d’augmenter cette durée.

Encadrer la sous location et la cession pour sécuriser le bailleur en cas de mauvaise sélection de locataire

Pour sécuriser l’activité du locataire, il peut y avoir une clause obligeant le propriétaire de ne pas louer dans son même immeuble un local pour la même activité ou similaire à celle du bail professionnel en question

Un médecin peu se faire remplacer par un collègue, une assistante, s’associer avec un confrère,… Pour éviter les conflits et ne pas aller à l’encontre du bail, il est important de préciser que ces opérations sont possibles

Bien d’autres clauses sont à prévoir pour sécuriser le bail. Cette liste permet d’illustrer le fait que les clauses doivent être les plus larges possibles.

Les locaux concernés par le bail professionnel

L’autorisation administrative (mairie)

L’affection du local est importante pour savoir si l’activité professionnelle est autorisée ou non. La réglementation varie en fonction de la commune et de la zone (Les zones franches urbaines permettent une liberté à ce sujet). Si la mairie indique que le local n’est pas approprié, il est alors possible de demander un changement d’usage qui est nominatif et non indéterminé.

Changement du local habitation en local professionnel

Changement partiel du local d’habitation

Il faut bien sûr que le bail et les voisins (règlement de copropriété) ne l’interdisent pas.

L’autorisation des voisins (règlement de copropriété)

L’immeuble d’habitation exclusivement bourgeoise est le plus restrictif, car il interdit aux professionnels d’exercer dans l’immeuble

L’immeuble d’habitation bourgeoise implique que seules des habitations pourront occuper les locaux. Pour installer une profession libérale, il faut prendre contact avec le syndic ou le gestionnaire de l’immeuble et demander un aval.

Les copropriétés peuvent interdire certaines activités. Dans ce cas là, la personne souhaitant exercer son activité doit consulter les activités qui ne sont pas tolérées

La copropriété peut imposer l’exercice d’une seule activité, ce qui restreint l’occupant professionnel

La copropriété peut interdire en insérant une clause de non concurrence dans le règlement, ce qui évite d’avoir deux professionnels exerçant la même activité

Une fois que les voisins et la mairie sont en adéquation avec l’activité professionnelle souhaitée par le futur preneur, les démarches peuvent enfin commencer.

Les locataires

les locataires et le bail professionnel

Les activités les plus concernés sont les médecins en général, dentistes, masseurs, kinésithérapeutes, vétérinaires, avocats, comptables, architectes, artistes, notaires, activités plus généralement utilitaires de bureaux.

Les activités agricoles, industrielles et commerciales n’ont pas le droit au statut, car sont obligatoirement soumises au bail commercial, surtout si l’entreprise est inscrite au registre du commerce et exploite un fond de commerce.

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