Définition de la valeur locative en matière de baux commerciaux
La détermination de la valeur locative des locaux à usage commercial se fonde sur la valeur locative de marché et sur des critères judiciaires.
VALEUR LOCATIVE DE MARCHÉ
Cette valeur correspond aux loyers des nouveaux baux, négociés librement par les parties dans un environnement concurrentiel.
Les investisseurs souhaitent que le loyer de renouvellement coïncide avec la valeur locative de marché. Certains voudraient que seuls les prix de marché soient pris comme éléments de référence, à l’exclusion de la valeur judiciaire fixant des loyers déplafonnés.
La valeur locative du bail renouvelé doit, au regard du critère des prix de comparaison, s’appuyer amplement sur les loyers de marché sans s’y limiter exclusivement.
Détermination judiciaire
Critères
La Cour de cassation refuse d’exercer un contrôle sur la définition de la valeur locative, ce qui libère les juridictions qui disposent d’un pouvoir souverain pour fixer la valeur locative des locaux à usage commercial en adoptant la méthode qui leur semble appropriée.
En réalité, la loi ignore l’existence d’une « valeur locative de marché » et d’une « valeur locative judiciaire ». Il n’existe qu’une seule valeur locative déterminée en priorité par les parties ou, à défaut, en fonction des éléments fixés par le décret de 1953, la valeur locative statutaire.
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage sont nécessairement les prix de marché, librement négociés entre bailleurs et locataires. Les fixations judiciaires restent accessoires car moins nombreuses et se référent nécessairement au prix de marché.
Selon l’article L 145-33 du Code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Bail renouvelé
La fixation du loyer du bail renouvelé s’inscrit dans un cadre réglementé, loin du contexte de libre concurrence. Le législateur a imposé les critères à prendre en considération pour la détermination judiciaire de la valeur locative renouvelée. Le juge doit se référer à l’article L 145-33 du Code de commerce, hormis les prix de comparaison.
La valeur locative du bail renouvelé ne peut jamais être égale à celle du marché, parce que déterminée par le juge sur des critères légaux, en dehors des règles de la libre concurrence. Elle n’écarte pas cependant les sources du marché, puisque la méthode des prix de comparaison s’applique à la majorité des locaux commerciaux.
Le loyer de renouvellement de certains locaux peut être fixé en dehors du système des prix de comparaison. Il s’agit notamment des locaux monovalents tels que cinéma, théâtre, hôtel, résidence de tourisme, clinque et maison de retraite pour lesquels on retient un chiffre d’affaires théorique.
Recours à l’expertise
Les tribunaux sollicitent généralement l’intervention d’un expert pour rechercher les informations nécessaires au règlement de conflit sur les loyers.
Le juge ordonne une mesure d’expertise avant-dire droit qui accorde un rôle essentiel au spécialiste dans la procédure de fixation du loyer de renouvellement. Il propose au magistrat une valeur locative en se fondant sur les données collectées de façon rigoureuse et scientifique dans son rapport.
