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La déspécialisation est le changement de la destination d’un local commercial loué telle que définie dans le contrat de bail. Comment se présente l’opération ?

Principe

La déspécialisation est une procédure qui permet au locataire de murs commerciaux de modifier son activité telle que prévu dans le contrat de bail. Le changement d’activité peut s’effectuer selon deux modalités :

Déspécialisation plénière ou totale

Elle consiste à transformer le fonds de commerce, à changer totalement d’activité exercée dans les locaux loués, sans lien avec celle déjà exercée. Ce changement est soumis à des conditions :

  • Le locataire doit être dans la nécessité économique de changer d’activité. Le changement envisagé doit conduire à la rentabilité de l’exploitation à partir de nouvelles offres à la clientèle ou à travers le renforcement de celles qui existaient déjà.
  • L’activité doit être compatible à la destination, aux caractères et à la situation de l’immeuble.

Déspécialisation partielle

  • Définition

La déspécialisation partielle ou restreinte permet d’ajouter des activités connexes ou complémentaires à celle fixée dans le bail. Par exemple, dans le cadre d’une procédure collective visant à établir un plan de cession d’un débiteur, le juge peut permettre à l’acquéreur d’exercer d’autres activités en lien avec celle de la destination du bail.

  • Clauses limitant ou interdisant le changement de la destination

Les articles L 145-47 et suivants du Code de commerce organisent le principe de la déspécialisation partielle. Les règles prévues à cet effet sont d’ordre public, les parties au contrat ne peuvent y déroger ou s’en écarter lors de la conclusion du bail.

Les clauses, stipulations et arrangements qui interdisent au locataire de procéder à une déspécialisation étaient auparavant frappés de nullité. Ils sont aujourd’hui réputés selon la loi comme non écrits (C. com. art. L 145-15).

C’est le cas d’un bailleur qui n’a pu obtenir la rupture du bail suite à la violation par le locataire d’une clause prohibant l’exercice de toute autre activité autre que celle prévue au contrat (Cass. com. 11 juin 1991 n° 935 P, Sté Etablissements Tosello c/ Ezavin : RJDA 7/91 n° 572).

Les clauses de non-concurrence qui ont pour effet d’interdire au locataire de procéder à la déspécialisation partielle sont également qualifiées non écrites par la loi.

En effet, toute disposition contractuelle qui exclut les activités connexes ou complémentaires à celle contenue dans le bail au motif de limiter la concurrence est contraire à l’article L 145-15, donc illégale (Cass. 3e civ. 25 mai 1972, Sté Gonzague Mulliez c/ Chapon : Bull. civ. III n° 326).

Des régimes spéciaux sont prévus pour certaines déspécialisations comme la transformation d’activité motivée par le départ en retraite ou l’incapacité physique du locataire, la déspécialisation des débits de boissons.