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Les travaux réalisés par le locataire sont soumis à un régime fiscal variant en fonction de leur nature. Comment sont-ils imposés ?

Régimes des bénéfices industriels et commerciaux

Entretien et réparation de locaux

  • Dépenses courantes d’entretien et de réparation

Ces dépenses qui concernent le bail commercial sont effectuées par le locataire et constituent en principe des charges déductibles de l’exercice au cours duquel elles sont engagées si elles sont exposées pour les besoins et dans l’intérêt de l’exploitation.

Elles constituent une charge normale d’exploitation de l’exercice au cours duquel elles sont engagées et ne peuvent faire l’objet d’une provision.

  • Grosses réparations

Ces réparations qui sont normalement à la charge du propriétaire peuvent être supportées par le locataire. Dans ce cas, les dépenses sont admises en déduction si elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation et si le montant, cumulé avec celui du loyer et des autres frais incombant au locataire, n’est pas excessif par rapport à la valeur locative réelle de l’immeuble.

Le locataire peut constituer une provision ou une garantie pour grosses réparations suivant les mêmes conditions que le bailleur.

Constructions et aménagements

Lorsque le locataire réalise des travaux dont l’importance dépasse de simples dépenses d’entretien ou de réparation, ces charges ne sont pas déductibles, mais elles doivent être inscrites parmi les immobilisations corporelles à l’actif du bilan du locataire.

Ce type d’opération qualifiée de « constructions et aménagements sur sol d’autrui » ne vise pas simplement à maintenir les éléments existants en état d’usage et de fonctionnement jusqu’à la fin de leur période d’utilisation normale. Elle se caractérise au contraire par l’apparition d’un nouvel élément à l’actif du locataire, l’augmentation de la valeur des éléments existants ou la prolongation de leur durée d’utilisation. Ces travaux concernent notamment :

  • La réalisation d’une nouvelle construction sur le terrain loué,
  • L’installation ou l’aménagement de nouveaux agencements dans les locaux loués (installation de bureaux, placards, cloisons supplémentaires, chauffage central ou réalisation de nouveaux sanitaires),
  • Le remplacement d’éléments faisant partie intégrante du bâtiment (toiture, installations techniques diverses notamment électrique, la chaudière, etc.) ;
  • Les travaux de surélévation.

Le locataire qui réalise ces travaux ne peut pas déduire immédiatement les dépenses correspondantes. Il doit les inscrire à l’actif en respectant la méthode de comptabilisation des actifs par composants et les amortir sur leur durée d’utilisation. Cette inscription suppose que le montant utilisé se situe dans une gestion commerciale normale.

Remise en état ou renouvellement

  • Etat des matériels

Les dépenses de remplacement des matériels et mobiliers loués qui incombent au locataire sont déductibles de l’exercice pendant lequel elles sont engagées si elles sont effectuées pour les besoins et dans l’intérêt de l’exploitation.

Les matériels et mobiliers acquis en remplacement ne deviennent pas, en effet, la propriété du locataire et ne peuvent dans ce cas être inscrits à son actif et faire l’objet d’un amortissement.

L’entreprise locataire peut constituer des provisions pour répondre aux charges de remise en état ultérieures lorsque la fin du contrat de bail à la clôture de l’exercice rend probable l’engagement de telles dépenses.

  • Provision pour le renouvellement de matériels

Lorsque l’obligation contractuelle de renouvellement des biens amortissables à restituer en fin de contrat de bail excède la simple remise en état, l’entreprise locataire peut constituer des provisions pour répondre ultérieurement à ces frais de renouvellement. Ces provisions sont déductibles si :

  • La charge de renouvellement n’accroît pas l’actif :
  • Les dépenses sont susceptibles d’amortissement et prévisibles à la clôture de l’exercice.

Calcul

Le mode de calcul de la provision établi par la loi permet d’étaler sa déduction sur la durée réelle d’utilisation du Bien tel que prévue par le plan de renouvellement. En pratique, le montant maximal de la provision déductible à la clôture d’un exercice équivaut au coût estimé de remplacement du bien à cette date, affecté d’un coefficient progressif.

Ce coefficient est égal au quotient du nombre d’années d’utilisation du Bien à partir de sa mise en service sur sa durée totale d’utilisation exprimée en nombre de mois. Pour le premier exercice d’utilisation, elle court du premier jour du mois pendant lequel le Bien a été mis en service jusqu’au dernier jour du mois durant lequel l’exercice est clos.

Intérêt

Les intérêts des emprunts contractés par le locataire pour le financement des travaux sur le local pris à bail sont déductibles de ses résultats imposables si la dette a été contractée pour les besoins ou dans l’intérêt de l’entreprise.

La déduction des intérêts est liée à l’inscription de la dette au passif du bilan du locataire.

TVA (Taxes sur la Valeur Ajoutée)

Le locataire peut déduire dans les conditions de droit commun la TVA imposée aux réparations locatives qu’il prend en charge.

S’il s’agit d’agencements commerciaux, la taxe ayant grevé l’opération est intégralement déductible dans les conditions de droit commun.

Si le locataire réalise des dépenses de grosses réparations ou d’amélioration facturées directement par l’entrepreneur et réglées immédiatement, il pourra déduire la taxe correspondante. Ce droit à déduction est reconnu au locataire qui l’exerce même si le bailleur n’est pas redevable de la TVA à cause des loyers qu’il perçoit.

Si le locataire édifie un immeuble (constructions nouvelles ou additions de constructions) sur le terrain pris à bail, il peut opérer la déduction de la taxe liée à la construction, en respectant les limitations, exclusions et obligations de droit commun.

Montant versé au bailleur au titre de travaux réalisés par le locataire

Travaux incombant au bailleur pris en charge par le locataire

Les réparations revenant au bailleur mais réglées par le locataire sont soumises à un régime fiscal qui varie selon que le bailleur est imposable aux revenus fonciers ou aux bénéfices industriels et commerciaux.

Indemnité de démolition perçue par le propriétaire

Le preneur d’un bail commercial peut effectuer des travaux de démolition sur une partie des locaux loués pour satisfaire aux besoins de son exploitation en contrepartie du versement d’une indemnité au bailleur.

Si cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur d’une dépréciation de la valeur des locaux, elle n’est pas imposable, pourvu que cette dépréciation soit réelle et sous réserve des circonstances particulières susceptibles de justifier ce versement. Cette solution concerne le bailleur imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

L’indemnité de démolition de bâtiments anciens versée par le locataire constitue un droit d’entrée imposable chez le bailleur en tant que revenus fonciers, s’il n’existe pas de dépréciation du bien loué.

Lorsque le propriétaire est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux, les sommes perçues à titre de droits d’entrée constituent généralement des suppléments de loyer imposables, à défaut, la cession d’un élément de l’actif commercial.

Le montant de l’indemnité peut être prise comme des charges déductibles ou des composants du coût de revient d’un élément incorporel de l’actif immobilisé en fonction du montant du loyer considéré comme normal ou anormal.