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La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une de ses obligations.

Elle est régie par l’article L 145-41 du Code de commerce qui institue un régime d’ordre public, ce qui exclut tout aménagement conventionnel des parties relativement à cette clause.

Comment appliquer la clause résolutoire pour résilier le contrat de bail ?

Conditions d’application de la clause résolutoire

Délai

La clause résolutoire contenue dans le contrat s’applique pendant toute la durée du bail commercial. Elle est applicable au contrat tacitement prolongé ou au bail renouvelé conformément aux conditions antérieures.

En cas de refus de renouvellement, le bailleur peut l’invoquer contre le locataire qui se maintient dans les lieux loués jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Faute du locataire

La clause résolutoire était initialement limitée au défaut de paiement du loyer. Elle est désormais étendue à toutes les infractions contractuelles selon l’article L145-41 du Code de commerce.

Pour la mettre en œuvre, le bailleur doit invoquer la violation d’une stipulation expresse du bail visée par le dispositif.

La clause doit contenir les violations des obligations légales ou réglementaires du locataire qui peuvent entraîner la résiliation du bail. La rédaction du contrat sur ce thème doit être exhaustive, même si cette précision consiste à reprendre les dispositions applicables.

Les juges l’interprètent de façon stricte en analysant si le manquement du locataire entraînant la rupture du bail est effectivement sanctionné par la clause prévoyant la résolution du contrat.

En cas de sous-location irrégulière, la clause reste inapplicable si l’interdiction de sous-louer résulte exclusivement de l’article L145-31 du Code commerce et non d’une interdiction figurant dans le bail.

Une clause résolutoire visant le non-paiement du loyer ne pourra sanctionner le non-paiement d’une indemnité d’occupation ou le non-paiement d’une indemnité des charges.

Elle ne peut être également appliquée pour le non-paiement d’une clause pénale ou de frais de commandement qui ne constituent pas un accessoire du loyer si la disposition ne vise que les loyers et accessoires.

Si la clause ne se réfère qu’aux loyers en cours, le bailleur ne peut l’invoquer pour défaut de paiement de compléments d’arriérés dus à la suite d’une fixation rétroactive du loyer de renouvellement.

Délivrance d’un commandement

L’application de la clause est subordonnée à la délivrance d’un commandement.

  • Définition

Le commandement est un acte par le quel le bailleur fait connaître au locataire les infractions qui lui sont reprochées et l’informe qu’il a l’intention d’appliquer la clause résolutoire si les violations en cours ne cessent pas dans le délai fixé. C’est un acte d’huissier de justice délivré sous la forme d’acte extrajudiciaire.

  • Conditions de délivrance

L’acte est délivré lorsque la résiliation est fondée sur un manquement à une obligation contractuelle. Il s’impose quelque soit la faute du locataire, même si ce manquement a un caractère irréversible.

Cette formalité impérative ne peut être remplacée par une assignation délivrée pour « entendre prononcer la résiliation du bail » (conclusions de première instance, renouvelées en appel, par lesquelles le bailleur a sommé le locataire de s’acquitter du loyer), ni par un avis du percepteur faisant injonction au locataire de payer les loyers.

Il importe peu que l’acte soit qualifié de « commandement » (pouvant entraîner une voie d’exécution indépendante du juge) ou de « sommation » (simple mise en demeure). L’important est la notification au locataire de l’intention du bailleur d’utiliser la clause résolutoire en cas de persistance de l’infraction au-delà du délai mentionné dans le document.

La délivrance d’un commandement d’avoir à régulariser une situation n’établit pas la réalité de l’infraction reprochée, même si le locataire ne manifeste aucune contestation.

Le commandement et la mise en demeure peuvent figurer sur un même un acte.

  • Auteur et destinataire de l’acte

Le propriétaire de l’immeuble est l’auteur du commandement qui doit être adressé au titulaire du bail aux lieux loués ou à défaut, au domicile de la personne physique, à son lieu de travail ou à tout lieu où il peut le recevoir en main propre.

Lorsque l’acte est adressé à une société, la signification est faite à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à une autre personne habilité à cet effet.

Si l’acte ne peut être notifié à l’une des ces personnes, sa délivrance peut s’effectuer au lieu d’établissement de la société qui correspond en principe au siège social.

Dans le cadre d’une colocation, l’acte doit être forcément adressé à chacun des colocataires.

Le commandement de payer qui ne mentionne pas valablement son auteur ou son destinataire est affecté d’une irrégularité de fond qui peut entraîner la nullité de tous les actes subséquents. En revanche, le défaut d’une mention portant sur la qualité de la société peut être régularisé avant que le juge ne statue.

  • Contenu

Le document n’obéit à aucune forme, cependant il doit nécessairement contenir certaines mentions :

  • Le ou les manquements reprochés au locataire ;
  • Le délai d’un mois qui lui est imparti pour remédier à son infraction. L’acte ne produit aucun effet s’il contient un délai inférieur ;
  • Le montant des loyers, en cas de mise en demeure de payer ;

Persistance de l’infraction

La résiliation de plein droit n’intervient qu’au moins un mois après le commandement de payer ou d’exécuter. Si le locataire obtempère à la sommation dans le délai prévu, la clause résolutoire ne joue plus.

La persistance de l’infraction doit franchir le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte qui ne produira effets qu’après cette échéance. Il incombe au bailleur de rapporter la preuve de la persistance de l’inexécution contractuelle sanctionnée par la clause.

En cas de cession du bail, le cessionnaire endosse le manquement du cédant s’il ne le fait pas cesser après une mise en demeure. Le bailleur peut lui opposer la clause résolutoire s’il continue de commettre la même faute après la cession du bail.

Le locataire peut être couvert par la force majeure durant la période qui lui est impartie pour se mettre en règle. Les difficultés indépendantes de l’occupant en cause doivent être irrésistibles et imprévisibles.

Bonne foi du bailleur

Le bailleur doit, de bonne foi, activer la résiliation de plein droit. Sa mauvaise fois peut paralyser l’application de la clause résolutoire.

Toutefois, le fait qu’un commandement soit invoqué de mauvaise fois ne le prive pas de tout effet. Les juges apprécient souverainement la bonne ou mauvaise fois du bailleur.

Absence de renonciation du propriétaire

La clause résolutoire reste inopérante si le bailleur a renoncé à l’appliquer. La renonciation ne se présume pas, elle doit être claire et sans équivoque. Elle ne peut se déduire de :

  • L’attitude passive ou la tolérance du bailleur ;
  • L’absence d’actes purement conservatoires des droits, de perception de loyers sans réserves ou de demande de révision triennale.

Constat de la résiliation par le juge

La mise en œuvre de la clause résolutoire relève dans tous les cas du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

La clause s’impose au juge si les conditions de son application sont remplies et si le locataire n’a formulé aucune demande de suspension de ses effets. Le magistrat se contentera de constater son acquisition à la date d’expiration du délai fixé dans le commandement pour ordonner l’expulsion du preneur fautif.