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Lorsque les réparations locatives résultent de la vétusté du bâtiment ou d’un cas de force majeure, le coût des travaux n’est pas à la charge du locataire en principe. Cependant, les parties peuvent déroger à cette règle sous réserve de respecter certaines conditions.

Notions

Vétusté

Elle se définie comme l’état d’une chose ou d’un Bien abîmé par le temps. Les délabrements doivent être provoqués seulement par le temps. Il ne s’agit pas d’une détérioration née de l’utilisation normale du Bien ou du fait du locataire. Pour déterminer la vétusté, le juge tient compte de la durée de la location et de l’état du bien loué au moment de l’entrée dans les locaux.

Force majeure

La force majeure est la survenance d’un événement extérieur, irrésistible et imprévisible qui entraîne la dégradation de l’immeuble loué. Pour être retenue, elle doit être la cause première des altérations.

L’événement dégage le débiteur de ses obligations seulement pendant le temps où il l’empêche de les exécuter. L’exonération est strictement limitée dans la durée des circonstances exceptionnelles. Le juge apprécie souverainement ces faits, chaque situation exceptionnelle ayant ses particularités.

Dérogations contractuelles

Le contrat de bail peut mettre à la charge du locataire les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Les parties conviennent ainsi de déroger au principe posé par l’article 1755 du Code civil qui attribue les dépenses de ces travaux au propriétaire des lieux.

Toutefois, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations effectuées pour remédier à la vétusté ne peuvent être imputées au locataire (article R 145-35, 2° du Code du commerce).