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Les réparations d’entretien dans un local commercial peuvent se résumer aux réparations locatives qui incombent en principe au locataire. Comment ces travaux sont-ils déterminés ?

Répartition contractuelle des travaux d’entretien

Les baux commerciaux répartissent généralement les charges des réparations entre les parties suivant la classification destinée à l’usufruit, ce qui porte les travaux d’entretien au-delà des réparations locatives prévues à l’article1754 du Code civil.

Les articles 605 et 606 du Code civil définissent les travaux d’entretien comme ceux qui n’entrent pas dans la catégorie des grosses réparations, dont la charge revient au bailleur.

Pour déterminer la nature des réparations, les tribunaux se basent sur la définition fournie par la Cour de cassation en référence à l’article 606 : les réparations d’entretien sont celles nécessaires au maintien permanent en bon état de l’immeuble. Tandis que les grosses réparations portent sur la structure et la solidité générale du bâtiment.

Exemples de travaux d’entretien :

  • Réparation des conduits de cheminées fissurés suite à une activité trop intensive du locataire,
  • Remplacement d’une chaudière et réfection d’une chaufferie dans un bail portant sur un local à usage d’hôtel-restaurant (réparations imposées par une exploitation normale de l’activité d’hôtelier)

Le locataire peut être déchargé de ses obligations si les travaux sont occasionnés par la vétusté, un cas de force majeure ou un vice de construction, à condition qu’il l’invoque devant les juges.

Absence de stipulations conventionnelles

La question de la répartition des réparations dans le bail commercial est généralement réglée par les parties à la signature du contrat. Il arrive cependant que le bail ne prévoie pas de telles dispositions, ce qui ne facilite pas la distribution des charges entre locataire et bailleur.

Pour prévenir une telle omission, depuis le 1er septembre 2014, la loi impose aux parties de dresser dans le contrat de bail un inventaire précis et limitatif des catégories de dépenses liées à la location.

Toutefois, si les cocontractants n’ont pas prévu de telles dispositions dans le bail, les obligations du locataire seront circonscrites aux seules réparations locatives ou aux menus entretiens cités à l’article 1754 du Code civil.

Ces réparations concernent notamment :

  • La réfection des pavés et carreaux des chambres, si quelques-uns seulement sont cassés ;
  • Les âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
  • Le recrépissage du bas des murailles des locaux à la hauteur d’un mètre ;
  • La remise en état des vitres, sauf si elles ont été cassées ou endommagées par l’effet de circonstances indépendantes au locataire.
  • La reprise des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En dehors de ces cas, il revient au juge d’apprécier le caractère locatif ou non des travaux.

Cas exceptionnel

Le curement des puits ou des fosses d’aisance est à la charge du bailleur selon l’article 1756 du Code Civil, sauf stipulation contraire. Cette disposition permet d’impartir entre propriétaire et preneur les dépenses de fourniture d’eau, ainsi que celles liées à l’évacuation et au traitement des eaux usées.